Cessione del ramo d’azienda. Responsabilità del cessionario in solido con il cedente per debiti pregressi.

Il Tribunale di Napoli accoglie il ricorso presentato dall’avv. Renato Giuseppe Fiorentino e dichiara la società cessionaria del ramo d’azienda responsabile in solido con la cedente degli illeciti contrattuali posti in essere in esecuzione di un contratto di locazione immobiliare

Ma vediamo le questioni di diritto sottoposte al vaglio del Tribunale.

Con ricorso depositato nel 2014 i ricorrenti, premettevano di essere comproprietari di un fondo agricolo sito in Forio d’ischia concesso in locazione con contratto del 28.9.2002 alla società Pegaso spa; lamentavano che nel corso del rapporto erano stati violati gli obblighi contrattuali e che, in particolare, il conduttore aveva alterato lo stato dci luoghi con modifiche non autorizzate, adibendo il fondo a discarica di rifiuti anzichè a parcheggio di autoveicoli. Ciò premesso, chiedevano al Tribunale di condannare il nuovo conduttore, proprietario dell’azienda ceduta con il contratto di locazione, al risarcimento dei danni cagionati al fondo di proprietà dei ricorrenti. Nel corso del giudizio veniva ammessa ed espletata la prova testimoniale, e disposta una CTU.

Con la sentenza in epigrafe, il Tribunale di Napoli, accoglie interamente la domanda dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino e condanna la società convenuta al risarcimento dei danni causati al fondo nel corso del contratto di locazione.

Il Tribunale afferma che in via di principio si riscontra un abuso del godimento della cosa locata nelle sole modificazioni dello stato di fatto che immutino la natura e la destinazione del bene, valutate alla stregua dell’interesse del locatore, il quale ha diritto a non vedere pregiudicato in suo danno l’equilibrio economico e giuridico dell’accordo, come ,anche alla conservazione della res, con il suo status di liceità urbanistica, le sue caratteristiche catastali, le sue strutture originarie e il suo uso assentito. E invece facoltà del conduttore apportare alla cosa locata quelle migliorie od innovazioni che non ne mutino la natura e la destinazione pattuita, trovando applicazione, in questo caso, la disciplina delle migliorie e delle addizioni di cui all’art. 1592 e 1593 cc.

Il Tribunale afferma anche che l’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, art. 1587 c.c., è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art, 1590 cc, di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata.

Precisa infine che il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui all’art. 1587 n. 1, e di agire nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto sia per la riduzione in pristino o l’esecuzione delle necessarie opere di manutenzione, ed in ogni caso per il risarcimento dei danni, senza necessità di attendere la cessazione del rapporto.

Quanto alla responsabilità del cessionario per le violazioni contrattuali compiute nella vigenza del contratto di locazione, il Tribunale di Napoli afferma che nel caso di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda ai sensi dell’art.36 legge 392\78, si determina una ipotesi di responsabilità solidale tra conduttore cedente e conduttore cessionario, con la conseguenza che il conduttore cessionario risponde solidalmente verso locatore ceduto (salvo diverse volontà delle parti) delle obbligazioni non adempiute dal cedente. (Cass.Sez. unite 5572\79 e 517\95)

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