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Come recuperare un credito nei confronti dei condomini morosi. Quali sono i doveri dell’amministratore

La corte di cassazione torna a pronunciarsi sui doveri dell’amministratore di condominio verso i condomini morosi .

Con l’ordinanza 20 ottobre 2017 n. 24920 la Corte di Cassazione esamina il contenuto dell’obbligo dell’amministratore di condominio di attivarsi per riscuotere i contributi dovuti dai condòmini morosi.

I doveri dell’amministratore verso i condomini morosi

Come noto, l’amministratore di condominio ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria e agisce in qualità di mandatario dei condomini: egli dunque è “gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c.”.

Individuato il perimetro dei doveri dell’amministratore di condominio, la Corte di Cassazione prende in esame le iniziative che l’amministratore di condominio dovrebbe intraprendere nei confronti dei condòmini morosi ed osserva al proposito che “l’art. 63 disp. att. c.c. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condòmini morosi”.

Nel caso sottoposto al vaglio della Corte di cassazione, l’amministratore “aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condòmini morosi al versamento delle quote condominiali”, sulla scorta di tali iniziative, la Corte ha ritenuto che la condotta dell’amministratore è esente da responsabilità perché non ricorre alcuna violazione dell’obbligo di diligenza.

L’obbligo dell’amministratore di agire per il pagamento dei contributi condominiali è parzialmente mutato con la riforma del 2012.

Se prima della riforma per la soluzione della questione doveva farsi ricorso alla disciplina del mandato in generale non essendovi nella disciplina del condominio una disposizione specifica che imponesse all’amministratore l’obbligo anzidetto, oggi, il comma nono dell’art. 1129 c.c. dispone espressamente che “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.

Quanto tempo ha l’amministratore per agire nei confronti dei condomini morosi?

La norma prevede l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali entro 6 mesi dall’approvazione dei bilancio.

Alcuni interpreti si sono chiesti se in base a tale norma l’amministratore abbia l’obbligo di promuovere il procedimento giudiziario diretto al pagamento delle somme dovute o se sia invece sufficiente che egli in qualche modo si attivi per chiedere ai condòmini morosi tale pagamento.

Secondo molti autori la norma impone all’amministratore l’obbligo di agire in sede giudiziale nei confronti dei condòmini non in regola con i pagamenti dei contributi condominiali per la riscossione dei crediti del condominio.

In altri termini, a differenza di quanto avveniva in passato, oggi, l’amministratore di condominio, per andare esente da responsabilità, deve necessariamente promuovere un’ azione di recupero dei crediti contro i condomini morosi.

Quando l’amministratore è responsabile per il mancato recupero dei crediti condominiali?

L’amministratore è inadempiente non solo nel caso in cui non abbia promosso l’azione di recupero dei crediti nei confronti del condomino moroso ma anche nel caso in cui abbia seguito una tipologia di procedimento giudiziario diversa da quella indicata dall’assemblea .

Se fai l’amministratore di condominio o sei un condomino devi anche sapere che l’amministratore, una volta promossa l’azione, deve poi gestirla in tutti i suoi sviluppi e portarla a conclusione.

L’art. 1129 c.c. dispone che l’amministratore di condominio può essere revocato anche per aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. 

Cosa succede se l’amministratore di condominio non recupera i crediti verso i condomini morosi?

L’amministratore di condominio che non recupera crediti verso i condomini morosi compie una grave irregolarità per la quale può essere revocato dall’incarico a meno che l’assemblea non lo abbia dispensato dall’agire nei confronti di un condomino moroso.

Quando si prescrivono i crediti del condominio?

Un’altra informazioni utile che devi conoscere e che i crediti condominiali si estinguono per prescrizione e che il periodo di prescrizione è più breve di altri crediti.

Vuoi sapere qual è la prescrizione dei crediti condominiali?

L’art. 2948 n. 4 c.c., stabilisce che i crediti condominiali sono soggetti alla prescrizione breve quinquennale . La data di decorrenza del termine di prescrizione coincide con la data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese condominiali e del relativo riparto, delibera costituente il titolo del credito del condominio nei confronti del singolo condomino.