Cedolare secca: cos’è, perché pagarla e cos’è cambiato nel 2020?

Hai sentito parlare di cedolare secca e vuoi saperne di più? Sei nel posto giusto.

La cedolare secca è una modalità di tassazione per gli immobili prestati in locazione che è stata introdotta in Italia nel 2011. Ha lo scopo di allentare la pressione fiscale su tali immobili, permettendo al proprietario di pagare un’aliquota annuale fissa anziché, in maniera separata e con un carico sicuramente maggiore:

• IRPEF e conseguenti addizionali;
• Imposta di registro;
• Imposta di bollo.

Quanto appena descritto rappresenta un vantaggio non solo per il proprietario del fabbricato ma anche per l’inquilino dello stesso che avrà il doppio vantaggio, ovvero:

1. Quello di non vedersi modificare il canone da corrispondere nel corso dell’intera durata della locazione, compreso l’aumento ISTAT;
2. Non dover affrontare spese di registro e di bollo alle quali, al momento della registrazione, avrebbe dovuto partecipare.

Quando si applica la cedolare secca?

Il sistema della cedolare secca prevede che essa possa essere scelta come opzione di pagamento delle imposte dai proprietari di immobili rientranti nelle categorie catastali da A1 a A11, per uso abitativo, e comprese le relative pertinenze ovvero garage e box. È esclusa la categoria A10, cioè quella relativa ad uffici e studi.

L’opzione della cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche private, escludendo così professionisti, aziende ed enti. D’altronde, la stessa va a sostituire la tassazione normalmente pagata dai soggetti in qualità di titolari di redditi di fabbricati, nel proprio modello Unico o nel modello 730, in merito al canone di locazione percepito per mezzo del contratto stipulato sull’immobile.

Differenza canone concordato e canone libero

La misura dell’aliquota varia a seconda che il canone sia concordato o libero. Se infatti il contratto è a canone concordato, ovvero rispondente a determinati parametri stabiliti territorialmente dalle associazioni di proprietari ed inquilini, è del 10%, calcolabile in riferimento al canone annuo. Ciò avviene, in particolare, per i contratti stipulati in una delle 11 aree metropolitane, nelle zone ad alta densità abitativa e nei Comuni dichiarati in stato d’emergenza.

Nel caso in cui il canone sia stabilito semplicemente sulla base dell’accordo tra le parti, esso si definisce libero e l’aliquota ammonta al 21%.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Certamente si può affermare che uno dei maggiori vantaggi è il computo della percentuale d’aliquota in rapporto al 100% del canone annuo di locazione a differenza di quanto avviene per l’IRPEF che, invece, concepisce una tassazione minima del 23% calcolata sul 95% del canone percepito.

Oltre a ciò va ricordato il notevole risparmio in termini di costo della registrazione considerata l’esenzione da imposte di registro e bollo, risparmio considerevole che ricade anche e soprattutto sugli inquilini!

Quali sono le novità della cedolare secca 2020?

La Legge di Bilancio che ha chiuso il 2019 purtroppo non ha previsto la proroga, anche per il 2020, dell’applicazione del regime della cedolare secca per gli immobili commerciali di categoria catastale C\1 con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze nonché quelle locate congiuntamente.

Rimane pertanto solo la possibilità di utilizzo della misura fiscale della cedolare secca per i locali ad uso abitativo, compresi quelli con affitto breve, la cd. Tassa Airbnb. In tale ultima ipotesi, infatti, si prevede che siano gli intermediari immobiliari, tra cui gli oramai utilizzatissimi siti internet, come appunto Airbnb, a dover versare allo Stato l’aliquota del 21% sugli affitti di durata inferiore ai 30 giorni.

Le sanzioni

Nel 2020 sono state anche abolite le sanzioni comminabili a chi, una volta scelto di aderire alle agevolazioni del sistema della cedolare secca, abbia omesso o abbia tardivamente comunicato la proroga nell’applicazione della stessa all’Agenzia delle Entrate.

La sanzione, ammontante ad € 100 o € 50, a seconda che il ritardo fosse stato superiore o inferiore ai 30 giorni, colpiva pertanto chi commetteva questa mancanza, magari per distrazione o per mancata conoscenza dell’obbligo.

Rimangono però le sanzioni generali nel caso di adesione e mancato pagamento dell’imposta nonché quelle concernenti gli affitti brevi, cioè inferiori ai 30 giorni, come anzidetto. In tale ultima ipotesi, infatti, gli intermediari sono assolutamente obbligati ad effettuare la ritenuta del 21% per ogni contratto stipulato entro il giorno 16 del mese successivo.

Come ogni sistema fiscale, generato al fine di creare un risparmio per il contribuente, anche quello della cedolare secca nasconde delle insidie che potrebbero rivelarsi non solo nella fase finale della eventuale sanzione. Per questo, è bene rivolgersi a dei professionisti nel momento stesso della stesura del contratto, per poi farsi seguire in quella della registrazione.

Se non vuoi avere sorprese in futuro a causa di un qualsiasi inadempimento nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, rivolgiti sempre ad un avvocato che possa assisterti al meglio in tutti i passaggi da seguire per poter usufruire dei vantaggi della cedolare secca.

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