Il proprietario può chiedere all’inquilino il risarcimento dei danni che vanno oltre il normale uso dell’immobile. L’inquilino deve restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto all’uso conforme al contratto (art. 1590 c.c.). Il proprietario deve provare lo stato della casa all’inizio e alla fine. L’inquilino deve provare che il danno non dipende da lui.
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Il proprietario può ottenere il costo del ripristino e, se lo prova, i canoni persi durante i lavori. Deve dimostrare lo stato della casa all’ingresso e all’uscita. Il normale deterioramento resta a suo carico. Ogni situazione va valutata su verbali, foto e perizie.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Chi deve provare cosa?
La Cassazione ha chiarito la ripartizione (Cass. civ., ord. 27 luglio 2024, n. 21071):
- il proprietario prova il deterioramento avvenuto tra consegna e riconsegna;
- l’inquilino prova il fatto che esclude la sua responsabilità, per esempio l’uso normale o una causa a lui non imputabile.
L’inquilino risponde anche dei danni causati da familiari, ospiti e subconduttori (art. 1588 c.c.).
E se all'inizio non è stato descritto lo stato della casa?
Se manca una descrizione iniziale, si presume che l’inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione (art. 1590, comma 2, c.c.). La presunzione ammette prova contraria. Per questo un verbale di consegna con foto datate è la prova più utile per entrambe le parti.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaCosa si considera normale uso?
Rientrano di solito nel normale uso:
- pareti ingrigite o piccoli segni di arredi;
- usura di pavimenti e sanitari proporzionata agli anni;
- invecchiamento degli impianti.
Sono invece danni risarcibili: rotture di porte, infissi o sanitari, bruciature, muffe dovute a cattivo uso, modifiche non autorizzate, impianti manomessi.
Cosa può chiedere il proprietario?
Per i canoni persi dopo una risoluzione anticipata del contratto le Sezioni Unite richiedono al proprietario di provare di essersi attivato subito per trovare un nuovo inquilino (Cass. Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892). Il danno non corrisponde in automatico a tutti i canoni mancanti.
Come si documentano i danni?
È prudente non iniziare i lavori prima di aver fissato lo stato dei luoghi.
Si può usare il deposito cauzionale?
Il deposito garantisce anche i danni. Se l’inquilino contesta, il proprietario deve però far valere i danni in giudizio per trattenerlo. Le liti in materia di locazione richiedono prima la mediazione obbligatoria (art. 5 d.lgs. 28/2010) e poi il ricorso al tribunale con il rito delle locazioni (art. 447-bis c.p.c.).
Domande frequenti
DChi deve provare cosa?
RLa Cassazione ha chiarito la ripartizione (Cass. civ., ord. 27 luglio 2024, n. 21071): il proprietario prova il deterioramento avvenuto tra consegna e riconsegna; l'inquilino prova il fatto che esclude la sua responsabilità, per esempio l'uso normale o una causa a lui non imputabile.
DE se all'inizio non è stato descritto lo stato della casa?
RSe manca una descrizione iniziale, si presume che l'inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione (art. 1590, comma 2, c.c.). La presunzione ammette prova contraria. Per questo un verbale di consegna con foto datate è la prova più utile per entrambe le parti.
DCosa si considera normale uso?
RRientrano di solito nel normale uso: pareti ingrigite o piccoli segni di arredi; usura di pavimenti e sanitari proporzionata agli anni; invecchiamento degli impianti.
DCosa può chiedere il proprietario?
RCosto del ripristino: preventivi o fatture dei lavori necessari. Mancato guadagno: i canoni persi per il tempo necessario ai lavori, se il proprietario dimostra che avrebbe potuto riaffittare. Canoni e oneri rimasti non pagati.
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In sintesi
Il proprietario può ottenere il costo del ripristino e, se lo prova, i canoni persi durante i lavori. Deve dimostrare lo stato della casa all’ingresso e all’uscita. Il normale deterioramento resta a suo carico. Ogni situazione va valutata su verbali, foto e perizie.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 1 dicembre 2026. Non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Un accordo con l’inquilino sul costo del ripristino, a partire dal verbale di riconsegna.
- L’uso del deposito cauzionale, se l’inquilino non contesta.
- La mediazione e poi il ricorso al tribunale con il rito delle locazioni.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene prima cercare un accordo, documentando i danni con verbale, foto e preventivi. Se l’inquilino contesta, il deposito si può trattenere solo facendo valere i danni in giudizio, dopo la mediazione obbligatoria. Dipende dal caso quanto pesa la prova dello stato iniziale della casa: senza descrizione iniziale si presume il buono stato, ma la presunzione ammette prova contraria.
Cosa fare subito
- Fai un verbale di riconsegna firmato da entrambi, con le contestazioni scritte.
- Scatta foto e video datati e conserva preventivi o fatture.
- Non iniziare i lavori prima di aver fissato lo stato dei luoghi.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Alla consegna dell’immobile, descrivi lo stato della casa con un verbale e foto datate.
- Distingui il normale uso dai danni: solo questi ultimi sono risarcibili.
- Se temi che i lavori cancellino le prove, valuta con un legale l’accertamento tecnico preventivo.
Lo studio ti segue anche a distanza, con documenti inviati online; il preventivo è scritto prima dell’incarico e il primo incontro si svolge in italiano. Sedi di Napoli, Roma e Bari su appuntamento.