La divisione ereditaria è l’atto o il giudizio con cui i coeredi sciolgono la comunione e ciascuno riceve beni determinati al posto della propria quota. Si può fare d’accordo davanti al notaio oppure, se l’accordo manca, chiedendola al tribunale dopo il tentativo obbligatorio di mediazione. Ogni coerede può domandarla in qualsiasi momento (art. 713 c.c.), salvo i limiti di tempo previsti dalla legge.
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La divisione ereditaria chiude la comunione tra eredi: con l’accordo si fa dal notaio, senza accordo si passa dalla mediazione e poi dal tribunale. Stime, donazioni ricevute in vita, rendiconto e regolarità urbanistica degli immobili sono i punti che ne decidono tempi e costi. Ogni situazione va valutata sui documenti.
Il percorso della divisione in 5 tappe
Apertura della successione
I beni passano in comunione a tutti gli eredi
Accordo tra coeredi?
Se sì: stime, lotti e atto dal notaio
Mediazione obbligatoria
Se l’accordo manca, è il primo passo prima della causa
Divisione giudiziale
Tribunale, consulente tecnico, progetto di divisione
Assegnazione o asta
Lotti con conguagli; l’immobile indivisibile è assegnato o venduto
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Quando nasce la comunione ereditaria?
Alla morte di una persona, se gli eredi sono più di uno, i beni appartengono a tutti in comunione, ciascuno per la propria quota. Finché dura la comunione:
- ogni coerede può usare i beni senza escludere gli altri (art. 1102 c.c.);
- le decisioni di ordinaria amministrazione si prendono a maggioranza delle quote (art. 1105 c.c.);
- per vendere un bene serve il consenso di tutti.
Divisione dal notaio o divisione giudiziale: quali differenze?
- Divisione contrattuale: tutti i coeredi sono d’accordo su stime e lotti; si stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata se ci sono immobili. È la strada più rapida e meno costosa.
- Divisione giudiziale: si chiede al tribunale quando manca l’accordo. Devono partecipare tutti i coeredi (art. 784 c.p.c.); il giudice nomina di regola un consulente tecnico per stimare i beni e formare i lotti.
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Richiedi una consulenzaLa mediazione è obbligatoria?
Sì. In materia di divisione e di successioni ereditarie il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 del d.lgs. 28/2010, come modificato dalla riforma del processo civile). L’accordo raggiunto in mediazione, sottoscritto dalle parti e dagli avvocati, può chiudere la divisione senza causa.
Cosa succede se l'immobile non è divisibile?
Se un immobile non si può dividere comodamente, il giudice lo assegna per intero al coerede con la quota maggiore o a chi ne chiede l’attribuzione, con un conguaglio in denaro agli altri; se nessuno lo chiede, l’immobile viene venduto all’asta e il ricavato si divide (art. 720 c.c.).
E se ci sono immobili abusivi?
Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 25021/2019) hanno stabilito che anche la divisione ereditaria, contrattuale o giudiziale, non può avere ad oggetto immobili privi della regolarità urbanistica richiesta dalla legge: prima occorre verificare titoli edilizi ed eventuali sanatorie.
Quali conti si fanno nella divisione?
Quali imposte si pagano?
- imposta di registro dell’1% sul valore della massa divisa;
- imposte ipotecaria e catastale in misura fissa quando ci sono immobili;
- i conguagli che superano il 5% del valore della quota di diritto sono tassati come una vendita.
Il nuovo Testo unico dei tributi indiretti (d.lgs. 123/2025) si applicherà dal 1° gennaio 2027, dopo il rinvio disposto dal d.l. 200/2025.
Un coerede può vendere la sua quota?
Sì, ma se vende la quota ereditaria a un estraneo gli altri coeredi hanno diritto di prelazione e, se non sono stati avvisati, di riscattarla (retratto successorio, art. 732 c.c.). Vendere un singolo bene comune, invece, richiede il consenso di tutti.
Domande frequenti
DQuando nasce la comunione ereditaria?
RAlla morte di una persona, se gli eredi sono più di uno, i beni appartengono a tutti in comunione, ciascuno per la propria quota. Finché dura la comunione: ogni coerede può usare i beni senza escludere gli altri (art. 1102 c.c.); le decisioni di ordinaria amministrazione si prendono a maggioranza delle quote (art. 1105 c.c.); per vendere un bene serve il consenso di tutti.
DDivisione dal notaio o divisione giudiziale: quali differenze?
RDivisione contrattuale: tutti i coeredi sono d'accordo su stime e lotti; si stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata se ci sono immobili. È la strada più rapida e meno costosa; Divisione giudiziale: si chiede al tribunale quando manca l'accordo. Devono partecipare tutti i coeredi (art. 784 c.p.c.); il giudice nomina di regola un consulente tecnico per stimare i beni e formare i lotti.
DLa mediazione è obbligatoria?
RSì. In materia di divisione e di successioni ereditarie il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 del d.lgs. 28/2010, come modificato dalla riforma del processo civile). L'accordo raggiunto in mediazione, sottoscritto dalle parti e dagli avvocati, può chiudere la divisione senza causa.
DCosa succede se l'immobile non è divisibile?
RSe un immobile non si può dividere comodamente, il giudice lo assegna per intero al coerede con la quota maggiore o a chi ne chiede l'attribuzione, con un conguaglio in denaro agli altri; se nessuno lo chiede, l'immobile viene venduto all'asta e il ricavato si divide (art. 720 c.c.).
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In sintesi
La divisione ereditaria chiude la comunione tra eredi: con l’accordo si fa dal notaio, senza accordo si passa dalla mediazione e poi dal tribunale. Stime, donazioni ricevute in vita, rendiconto e regolarità urbanistica degli immobili sono i punti che ne decidono tempi e costi. Ogni situazione va valutata sui documenti.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.