La compravendita di un immobile con difformità edilizie non è nulla se nell’atto è indicato un titolo edilizio realmente esistente e riferibile a quell’immobile, anche se la costruzione non vi corrisponde. È il principio della nullità “testuale” affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019. Le difformità, però, possono avere altre conseguenze per chi compra.
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La compravendita è nulla solo se manca un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile. Negli altri casi l’atto è valido, ma le difformità possono giustificare rimedi contrattuali. Prima del rogito è utile una verifica tecnica dello stato legittimo, e ogni situazione va valutata sui documenti.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Cosa dicono le norme
L’art. 46 del d.P.R. 380/2001 e l’art. 40 della legge 47/1985 prevedono la nullità degli atti di trasferimento di edifici dai quali non risultino gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria. Per lungo tempo si è discusso se la nullità colpisse anche le vendite di immobili parzialmente abusivi. Le Sezioni Unite hanno scelto l’interpretazione formale.
Quando la vendita è nulla
Secondo le Sezioni Unite, l’atto è nullo solo se:
- manca la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio;
- il titolo dichiarato non esiste;
- il titolo esiste ma non si riferisce a quell’immobile.
Una dichiarazione falsa equivale a una dichiarazione mancante. Se invece il titolo è reale e riferibile all’immobile, l’atto è valido qualunque sia l’entità della difformità: lo ha ribadito, tra le altre, la Cassazione con la sentenza n. 23506 del 2023.
Se il titolo esisteva ma non era stato menzionato, l’atto può essere confermato con un atto successivo che ne riporti gli estremi. Le norme escludono inoltre la nullità per le vendite forzate nelle procedure esecutive.
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Richiedi una consulenzaIl decreto "Salva casa" ha cambiato qualcosa?
Il d.l. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, non ha modificato le regole sulla nullità. Ha introdotto tolleranze costruttive più ampie, graduate in base alla superficie, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Ha anche semplificato la dimostrazione dello stato legittimo e le sanatorie per le difformità parziali. Incide quindi sulla regolarizzazione e sulla commerciabilità “economica” dell’immobile, non sulla validità dell’atto.
Sul piano catastale, la Cassazione (sentenza n. 27531 del 2025) ha ribadito che anche la nullità per la mancanza della dichiarazione di conformità catastale è formale: conta che la dichiarazione sia presente nell’atto.
Quali tutele ha l'acquirente se l'atto è valido?
Un atto valido non significa un acquisto senza rischi. L’acquirente può valutare:
- la risoluzione per inadempimento o la riduzione del prezzo, se le difformità limitano il godimento o riducono il valore del bene (art. 1489 c.c.);
- il risarcimento del danno, compresi i costi di sanatoria o di ripristino.
Con la sentenza n. 31125 del 2024 la Cassazione ha precisato che, per risolvere un preliminare a causa di difformità edilizie, queste devono essere di rilevante entità, valutando anche il comportamento delle parti.
Domande frequenti
DIl decreto "Salva casa" ha cambiato qualcosa?
RIl d.l. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, non ha modificato le regole sulla nullità. Ha introdotto tolleranze costruttive più ampie, graduate in base alla superficie, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Ha anche semplificato la dimostrazione dello stato legittimo e le sanatorie per le difformità parziali.
DQuali tutele ha l'acquirente se l'atto è valido?
RUn atto valido non significa un acquisto senza rischi. L'acquirente può valutare: la risoluzione per inadempimento o la riduzione del prezzo, se le difformità limitano il godimento o riducono il valore del bene (art. 1489 c.c.); il risarcimento del danno, compresi i costi di sanatoria o di ripristino.
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In sintesi
La compravendita è nulla solo se manca un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile. Negli altri casi l’atto è valido, ma le difformità possono giustificare rimedi contrattuali. Prima del rogito è utile una verifica tecnica dello stato legittimo, e ogni situazione va valutata sui documenti.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.