Locazione non registrata o canone “in nero”: nullità, rimedi dell’inquilino e del proprietario

Perché il contratto non registrato è nullo

L’art. 1, comma 346, della legge 311/2004 prevede la nullità dei contratti di locazione non registrati nei casi previsti dalla legge. Per le locazioni abitative, l’art. 13 della legge 431/1998 pone a carico del locatore l’obbligo di registrare il contratto entro trenta giorni e di darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Con la sentenza n. 23601 del 2017 le Sezioni Unite hanno affermato che la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo, dalla data di inizio del rapporto.

Il canone "in nero"

Diverso è il caso del contratto registrato con un canone più basso di quello realmente pagato. Con la sentenza n. 18213 del 2015 le Sezioni Unite hanno chiarito che il patto occulto di maggiorazione è nullo e non è sanato dalla registrazione successiva. Il contratto resta valido al canone dichiarato.

Cosa può fare l'inquilino?

• Chiedere la restituzione delle somme pagate oltre il canone registrato, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile (art. 13, comma 2, l. 431/1998).
• Se il locatore non ha registrato il contratto, chiedere al giudice di accertare l’esistenza della locazione. In questo caso il giudice determina un canone non superiore al valore minimo previsto dagli accordi territoriali (art. 13, comma 6).
• In caso di nullità, chiedere la restituzione dei canoni come pagamento non dovuto (art. 2033 c.c.).

E il proprietario ha qualche tutela?

Sì, ma limitata. Con l’ordinanza n. 32696 del 2024 la Cassazione ha precisato che, se il contratto è nullo, il conduttore può ripetere i canoni. Il locatore può però opporre l’ingiustificato arricchimento dell’inquilino, che ha comunque goduto dell’immobile (art. 2041 c.c.). L’indennità è commisurata alla diminuzione patrimoniale subita dal proprietario, non al canone pattuito né al mancato guadagno, e va valutata in modo oggettivo. La nullità, inoltre, non impedisce al proprietario di ottenere il rilascio dell’immobile.

I profili fiscali

Oltre agli effetti civili, l’omessa registrazione espone il locatore a sanzioni per l’imposta di registro e per i redditi non dichiarati. Il riordino dei testi unici tributari (d.lgs. 123/2025 sui tributi indiretti e d.lgs. 173/2024 sulle sanzioni) si applicherà dal 1° gennaio 2027, per effetto del rinvio disposto dal d.l. 200/2025. Fino ad allora restano in vigore le norme attuali.

Domande frequenti

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Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.