In 30 secondi
- L’acquisto in Italia ha tre momenti: proposta, contratto preliminare con caparra, atto davanti al notaio (il rogito).
- Servono un codice fiscale italiano e controlli prima di firmare.
- Se non parli italiano, dillo al notaio prima dell’atto: devi poter capire ciò che firmi.
La proposta
Spesso l’agenzia fa firmare una proposta d’acquisto, con un assegno o un bonifico a garanzia. Una volta accettata dal venditore, la proposta può essere vincolante. Leggi il testo prima di firmare. Chiedi chi sceglie il notaio, cosa succede se il mutuo non arriva e a quali condizioni riavrai la somma.
Il preliminare e la caparra
Il preliminare è il contratto con cui ci si impegna a vendere e a comprare. Di solito prevede una caparra, cioè una somma data come garanzia. Chiedi al notaio o a un avvocato come proteggerti da vendite concorrenti. Per questo i controlli vanno fatti prima di firmare.
I controlli
Prima di firmare si verificano: proprietà e ipoteche, conformità catastale e urbanistica, agibilità, attestato di prestazione energetica (APE), spese e decisioni del condominio. Per ipoteche e catasto rivolgiti all’Agenzia delle Entrate; per i documenti edilizi al Comune di Bari o del comune dell’immobile. Per le case fuori città si aggiungono i vincoli paesaggistici.
Codice fiscale e conto
Serve il codice fiscale italiano. Informati su come ottenerlo sul sito dell’Agenzia delle Entrate o presso il consolato italiano del tuo paese. Conviene aprire un conto in Italia per pagare con mezzi tracciabili: chiedi al notaio cosa deve risultare nell’atto sui pagamenti.
Il mutuo e le spese
Se chiedi un mutuo a una banca italiana, ci vogliono tempo e documenti sul reddito, spesso da tradurre. Nel preliminare chiedi una condizione che ti permetta di uscire dal contratto, riavendo la caparra, se il finanziamento non viene concesso. Chiedi un elenco scritto di tutte le spese prima di impegnarti: agenzia, imposte, notaio. Per le imposte consulta l’Agenzia delle Entrate. Il prezzo scritto nell’atto deve corrispondere a quello davvero pagato.
Il rogito e la lingua
L’atto è firmato davanti al notaio, che di regola è scelto dal compratore. Se non conosci l’italiano, avvisa il notaio per tempo e chiedi come sarà garantita la tua comprensione dell’atto. I costi dell’atto dipendono dal caso. Se compri da lontano, chiedi al notaio e al consolato come deve essere fatta una procura da usare in Italia.
Caso tipico
Un problema che capita spesso. Persone, nomi e luoghi sono inventati: non è un caso reale dello studio.
Una famiglia straniera firma a Bari una proposta d’acquisto con assegno di garanzia, senza leggere le clausole. Poi il mutuo non viene concesso e il venditore sostiene di poter trattenere la somma.
Domande frequenti
Devo versare una caparra al preliminare?
Non è obbligatoria: dipende da cosa è scritto nel contratto.
Chi sceglie il notaio?
Di regola il compratore.
Cosa portare alla consulenza
- passaporto o documento d’identità
- codice fiscale italiano, se già ottenuto
- proposta d’acquisto o bozza di preliminare
- annuncio e dati catastali dell’immobile
- eventuale piano di finanziamento
Siti ufficiali
- Agenzia delle Entrate (codice fiscale, catasto, registri immobiliari): www.agenziaentrate.gov.it
- Ministero degli Affari Esteri: www.esteri.it
- Comune di Bari: www.comune.bari.it
Vuoi capire il tuo caso?
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza in tutta Italia.
Leggi anche
Tutte le guide dello studio per stranieri e proprietari di casa in Campania, a Roma e in Puglia
Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Per i dettagli aggiornati consulta i siti ufficiali indicati nel testo. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.