Nessun erede è obbligato a restare in comunione: ciascuno può chiedere in ogni momento la divisione dei beni ereditari (art. 713 c.c.). Se non c’è accordo, il percorso passa dalla mediazione obbligatoria e poi dalla divisione giudiziale; se l’immobile non si può dividere in natura, il giudice lo assegna a uno degli eredi, con conguaglio in denaro agli altri, oppure ne dispone la vendita.
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In caso di disaccordo si parte dalla mediazione e, se necessario, si chiede la divisione al giudice. L’immobile non divisibile viene assegnato a chi lo richiede, con conguaglio agli altri, oppure venduto all’asta. Ogni situazione va valutata sui titoli e sulla documentazione dei beni.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Il primo passo: la mediazione
Le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie sono soggette a mediazione obbligatoria (art. 5 d.lgs. 28/2010): prima della causa bisogna tentare un accordo davanti a un organismo di mediazione, con l’assistenza di un avvocato. È la sede in cui spesso si trova una soluzione, ad esempio con l’acquisto delle quote da parte di un coerede. Se l’accordo è raggiunto, per gli immobili occorrerà un atto con firme autenticate per la trascrizione.
Come funziona la divisione giudiziale?
Se la mediazione fallisce, si avvia la causa davanti al tribunale. Il giudice, di regola con l’ausilio di un consulente tecnico, stima i beni, verifica se sono comodamente divisibili e forma le porzioni. Nella divisione si regolano anche i rapporti economici tra coeredi: spese sostenute, frutti percepiti, donazioni da imputare (collazione). Quando gli eredi sono d’accordo sulla divisione ma non sul modo, esiste anche la divisione a domanda congiunta delegata a un notaio o a un avvocato (art. 791-bis c.p.c.).
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Richiedi una consulenzaE se l'immobile non è divisibile?
Un immobile è “comodamente divisibile” solo se se ne possono ricavare porzioni autonome e funzionali, senza costi sproporzionati e senza perdita di valore. Se non lo è, si applica l’art. 720 c.c.:
- l’immobile viene attribuito per intero al coerede con la quota maggiore o a più coeredi che lo chiedono congiuntamente, con addebito dell’eccedenza in denaro;
- se nessuno ne chiede l’attribuzione, si procede alla vendita all’incanto e il ricavato si divide in proporzione alle quote.
La Cassazione (Sez. II, ordinanza 18 febbraio 2026, n. 3703) ha ribadito che, quando l’asse comprende più beni, la comoda divisibilità va valutata sull’insieme; se la divisione in natura richiederebbe conguagli rilevanti, va esclusa e si applica l’art. 720 c.c. L’attribuzione, inoltre, presuppone una richiesta espressa del coerede interessato: il giudice non può assegnare d’ufficio l’immobile a chi non l’ha domandato (Cass., ordinanza 15 dicembre 2022, n. 36736).
Attenzione agli immobili irregolari
Le Sezioni Unite (sentenza 7 ottobre 2019, n. 25021) hanno stabilito che anche la divisione ereditaria è soggetta alle regole urbanistiche: un immobile con abusi non sanati non può essere diviso. Prima di avviare la divisione conviene quindi verificare la regolarità edilizia e catastale.
Domande frequenti
DCome funziona la divisione giudiziale?
RSe la mediazione fallisce, si avvia la causa davanti al tribunale. Il giudice, di regola con l'ausilio di un consulente tecnico, stima i beni, verifica se sono comodamente divisibili e forma le porzioni.
DE se l'immobile non è divisibile?
RUn immobile è "comodamente divisibile" solo se se ne possono ricavare porzioni autonome e funzionali, senza costi sproporzionati e senza perdita di valore. Se non lo è, si applica l'art. 720 c.c.: l'immobile viene attribuito per intero al coerede con la quota maggiore o a più coeredi che lo chiedono congiuntamente, con addebito dell'eccedenza in denaro; se nessuno ne chiede l'attribuzione, si procede alla vendita all'incanto e il ricavato si divide in proporzione alle quote.
Guide collegate
Divisione ereditaria: la guida completa →Tutte le guide: Successioni e donazioni →
In sintesi
In caso di disaccordo si parte dalla mediazione e, se necessario, si chiede la divisione al giudice. L’immobile non divisibile viene assegnato a chi lo richiede, con conguaglio agli altri, oppure venduto all’asta. Ogni situazione va valutata sui titoli e sulla documentazione dei beni.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.