Settembre 26, 2026

Casa ereditaria occupata da un solo erede: si deve pagare un’indennità agli altri?

Casa ereditata abitata da un solo erede: quando deve un’indennità o i frutti civili agli altri coeredi secondo l’art. 1102 c.c. e la Cassazione recente.

Successioni e donazioni · Guida pratica

Casa ereditaria occupata da un solo erede: si deve pagare un'indennità agli altri?

RFAvv. Renato Giuseppe Fiorentino·Pubblicato il 26 settembre 2026·Aggiornato il 26 settembre 2026·Lettura 3 min

Il coerede che abita da solo la casa ereditata non deve automaticamente un’indennità agli altri. Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, l’obbligo di corrispondere la quota dei frutti civili (in sostanza, un canone figurativo) sorge quando gli altri coeredi hanno manifestato la volontà di usare il bene e ne sono stati esclusi o impediti. Resta però la possibilità di regolare i conti in sede di divisione.

In 30 secondi

Abitare da soli la casa ereditata non obbliga di per sé a pagare gli altri eredi; l’indennità è dovuta, di regola, se gli altri sono stati esclusi dopo aver chiesto di usarla. I conti tra coeredi si definiscono comunque nella divisione. Ogni situazione va valutata sui fatti e sulle comunicazioni intercorse.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

art. 1102 c.c.art. 723 c.c.

Cosa dice la legge sull'uso della cosa comune

Fino alla divisione, la casa ereditata è in comunione tra i coeredi. L’art. 1102 c.c. consente a ciascuno di servirsi del bene, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Il semplice fatto che un solo erede vi abiti, perché gli altri non hanno interesse o vivono altrove, non è di per sé illegittimo.

Quando scatta l'obbligo di pagare?

La Cassazione (Sez. II, 13 maggio 2025, n. 12662) ha affermato che chi ha goduto del bene in via esclusiva è tenuto a versare la corrispondente quota di frutti civili solo se gli altri partecipanti hanno manifestato l’intenzione di utilizzarlo direttamente e ciò non è stato loro consentito. Sono quindi rilevanti:

una richiesta chiara degli altri coeredi di utilizzare l’immobile o di concordarne l’uso;
un rifiuto o un comportamento dell’occupante che di fatto li esclude (ad esempio il cambio della serratura);
la prova di questi fatti, che conviene precostituire con una comunicazione scritta, ad esempio una PEC o una raccomandata.

La somma dovuta viene di regola calcolata sul valore locativo di mercato dell’immobile, in proporzione alle quote degli altri coeredi.

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E nella divisione ereditaria?

Quando si arriva alla divisione, ogni coerede deve rendere conto dei frutti percepiti e delle spese sostenute (art. 723 c.c.). In questa sede la Cassazione (Sez. II, ordinanza 9 dicembre 2021, n. 39036) ha ritenuto che il godimento esclusivo del bene comune possa essere considerato percezione di frutti civili, da liquidare in base al canone di mercato nell’ambito del rendiconto. Gli orientamenti non sono del tutto uniformi e l’esito dipende molto dalle circostanze concrete e da come la domanda viene formulata.

Sul piano generale, le Sezioni Unite (sentenza 15 novembre 2022, n. 33645) hanno escluso che il danno da occupazione senza titolo sia automatico: chi chiede il risarcimento deve indicare e provare il pregiudizio concreto, anche con presunzioni.

Chi paga le spese della casa?

Le utenze e le spese di ordinaria gestione legate all’uso sono di regola a carico di chi abita l’immobile. Le spese di conservazione e manutenzione straordinaria, così come gli oneri legati alla proprietà, si ripartiscono tra i coeredi in proporzione alle quote. Chi ha anticipato spese necessarie può chiederne il rimborso agli altri.

Domande frequenti

DQuando scatta l'obbligo di pagare?

RLa Cassazione (Sez. II, 13 maggio 2025, n. 12662) ha affermato che chi ha goduto del bene in via esclusiva è tenuto a versare la corrispondente quota di frutti civili solo se gli altri partecipanti hanno manifestato l'intenzione di utilizzarlo direttamente e ciò non è stato loro consentito. Sono quindi rilevanti: una richiesta chiara degli altri coeredi di utilizzare l'immobile o di concordarne l'uso; un rifiuto o un comportamento dell'occupante che di fatto li esclude (ad esempio il cambio della serratura); la prova di questi fatti, che conviene precostituire con una comunicazione scritta, ad esempio una PEC o una raccomandata.

DE nella divisione ereditaria?

RQuando si arriva alla divisione, ogni coerede deve rendere conto dei frutti percepiti e delle spese sostenute (art. 723 c.c.).

DChi paga le spese della casa?

RLe utenze e le spese di ordinaria gestione legate all'uso sono di regola a carico di chi abita l'immobile. Le spese di conservazione e manutenzione straordinaria, così come gli oneri legati alla proprietà, si ripartiscono tra i coeredi in proporzione alle quote. Chi ha anticipato spese necessarie può chiederne il rimborso agli altri.

Guide collegate

Divisione ereditaria: cosa fare se gli eredi non sono d'accordo o l'immobile non è divisibile →Patto di famiglia: come trasmettere l'azienda o le quote societarie ai figli →Successione senza testamento: come si divide l'eredità tra coniuge, figli, genitori e fratelli →

Divisione ereditaria: la guida completa →Tutte le guide: Successioni e donazioni →

In sintesi

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Domande frequenti

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