Servitù di passaggio: serve la mediazione prima della causa? E il passaggio “di cortesia” vale come servitù?

Pubblicato l’11 ottobre 2026.

Serve la mediazione prima della causa?

Sì, in genere. L’art. 5 del d.lgs. 28/2010 elenca le materie in cui la mediazione è obbligatoria prima di fare causa. Tra queste ci sono i diritti reali, e la servitù di passaggio è un diritto reale. Anche la divisione, le successioni e il condominio sono nell’elenco.

In pratica devi presentare una domanda a un organismo di mediazione. Il tentativo deve concludersi di norma in tre mesi. Se la mediazione non riesce, ti danno un verbale, che va allegato all’atto con cui inizi la causa. Se non lo alleghi, il giudice dichiara la domanda improcedibile.

Alcuni procedimenti sono fuori da questa regola, per esempio quelli di urgenza e le azioni a difesa del possesso. Qui conta il caso concreto: chiedi a un avvocato quale strada vale per te.

Il passaggio “di cortesia” non è una servitù

Se il vicino ti lascia passare per amicizia o buon vicinato, la legge parla di atto di tolleranza (art. 1144 del codice civile). Non fa nascere né il possesso né una servitù, e non lo trasforma in diritto nemmeno con il passare degli anni. Il proprietario può chiudere il passaggio.

Una servitù di passaggio nasce invece in altri modi:

• con un contratto scritto, per esempio nell’atto di acquisto o in una divisione (art. 1350 c.c.);
• per usucapione, dopo vent’anni di uso continuo e visibile, se c’è un’opera stabile che lo rende evidente;
• per destinazione del padre di famiglia, quando due fondi erano dello stesso proprietario che ha creato il passaggio;
• per legge, se il tuo fondo non ha uscita sulla strada pubblica (art. 1051 c.c.), con pagamento di un’indennità.

Passaggio a piedi, carrabile o parcheggio?

L’estensione di una servitù dipende dal titolo e, se il titolo non è chiaro, dal modo in cui si è sempre usata (art. 1065 c.c.). Se l’atto dice soltanto “passaggio”, il vicino non può di solito pretendere di aggiungere il parcheggio dietro casa tua: sono due utilità diverse. Anche il passaggio con l’auto, se prima era solo a piedi o con un mulo, può essere un aggravio che il proprietario del fondo servente può contestare. Ogni caso va letto con atti e planimetria.

Cosa fare se il vicino pretende di passare

• Recupera l’atto di acquisto e quelli dei vicini, con le planimetrie.
• Fai fotografie datate dello stato dei luoghi e conserva i messaggi.
• Non chiudere il passaggio di fretta e non fare giustizia da solo: porta il caso a un avvocato.

Caso tipico

Un problema che capita spesso: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.

In una villa di Posillipo il vicino passa da anni a piedi su una stradina privata, con il permesso di chi ci abita. Poi compra un’auto e vuole parcheggiare dietro la casa. Nell’atto non c’è scritto né “carrabile” né “parcheggio”. Si guardano il titolo, l’uso storico e se il passaggio era solo tollerato. La risposta cambia da caso a caso.

La soluzione migliore per te

• Se sei tu a concedere il passaggio: di solito conviene mettere per iscritto che è una semplice tolleranza, con una lettera o una scrittura, oppure regolare tutto con un atto notarile se vuoi concedere una vera servitù (con limiti chiari su auto e parcheggio).
• Se sei tu a passare e il vicino ti blocca: prima cerca le prove del titolo o dell’uso, poi avvia la mediazione. Un accordo scritto e trascritto è in genere più rapido e stabile di una causa.
• Se la mediazione non riesce: resta il tribunale, con il verbale di mediazione allegato.

Cosa fare subito: metti insieme atti, planimetrie e foto, e non cambiare lo stato dei luoghi prima di aver sentito un avvocato. Nessuna strada garantisce un esito.

Domande frequenti

Posso fare causa senza mediazione?

Di regola no, per le liti sui diritti reali. Se manca il tentativo di mediazione, la causa può essere dichiarata improcedibile.

Dopo vent’anni di passaggio “di cortesia” divento titolare di una servitù?

No, se il passaggio era solo tollerato. Serve un uso con le caratteristiche della servitù, che il vicino non abbia solo permesso.

Il vicino può parcheggiare nella mia stradella?

Dipende dal titolo e dall’uso storico. Il parcheggio non è incluso, di solito, in un semplice diritto di passaggio.

Fonti: Normattiva (codice civile; d.lgs. 28/2010, art. 5); diritto.it, scheda sulla procedibilità della mediazione. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.