Lo sfratto per morosità è il procedimento con cui il locatore ottiene la liberazione dell’immobile quando l’inquilino non paga il canone. Si articola in due fasi: il giudizio di convalida, che porta a un titolo per il rilascio, e l’esecuzione con l’ufficiale giudiziario. Oggi, nel complesso, richiede di norma diversi mesi e spesso più di un anno, a seconda del tribunale e del comportamento dell’inquilino.
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Lo sfratto per morosità si fonda su convalida ed esecuzione, con tutele per l’inquilino come il termine di grazia. Le annunciate riforme non sono ancora in vigore. Ogni situazione va valutata sul contratto e sui documenti di pagamento.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Quando si può intimare lo sfratto?
Nelle locazioni abitative è sufficiente il mancato pagamento di un canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità (art. 5 l. 392/1978). Il locatore notifica l’intimazione di sfratto con la citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.).
Cosa succede all'udienza?
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Richiedi una consulenzaChe cos'è il termine di grazia?
Nelle locazioni abitative l’inquilino può sanare la morosità in udienza pagando canoni, interessi e spese. Se comprova difficoltà, il giudice può concedergli un termine fino a 90 giorni, elevabile a 120 in casi particolari (art. 55 l. 392/1978). La sanatoria è ammessa per un numero limitato di volte in un quadriennio. Il termine di grazia non si applica alle locazioni commerciali.
Quanto dura l'esecuzione?
Ottenuta la convalida, occorre notificare titolo e precetto e poi il preavviso di rilascio (art. 608 c.p.c.). L’ufficiale giudiziario spesso procede con più accessi, anche con la forza pubblica. È questa la fase in cui i tempi variano di più.
Cambia qualcosa con il piano casa?
Al momento no. Il decreto-legge n. 66/2026, convertito dalla legge n. 116/2026 (il cosiddetto piano casa), riguarda l’offerta abitativa e non modifica la procedura di sfratto. Le novità più discusse, come un decreto di rilascio in tempi brevi, la riduzione del termine di grazia e una somma per ogni giorno di ritardo pari all’1% del canone mensile, sono contenute in un disegno di legge presentato al Senato nell’aprile 2026 (A.S. 1896), che a settembre 2026 è ancora all’esame della Commissione Giustizia. Finché non sarà approvato e pubblicato, resta applicabile la procedura descritta sopra.
Domande frequenti
DQuando si può intimare lo sfratto?
RNelle locazioni abitative è sufficiente il mancato pagamento di un canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità (art. 5 l. 392/1978). Il locatore notifica l'intimazione di sfratto con la citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.).
DCosa succede all'udienza?
RSe l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio (art. 663 c.p.c.); Se si oppone, il giudice può comunque emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio quando l'opposizione non è fondata su prova scritta (art. 665 c.p.c.); la causa prosegue poi con il rito locatizio; Contestualmente il locatore può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti.
DChe cos'è il termine di grazia?
RNelle locazioni abitative l'inquilino può sanare la morosità in udienza pagando canoni, interessi e spese. Se comprova difficoltà, il giudice può concedergli un termine fino a 90 giorni, elevabile a 120 in casi particolari (art. 55 l. 392/1978). La sanatoria è ammessa per un numero limitato di volte in un quadriennio.
DQuanto dura l'esecuzione?
ROttenuta la convalida, occorre notificare titolo e precetto e poi il preavviso di rilascio (art. 608 c.p.c.). L'ufficiale giudiziario spesso procede con più accessi, anche con la forza pubblica. È questa la fase in cui i tempi variano di più.
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In sintesi
Lo sfratto per morosità si fonda su convalida ed esecuzione, con tutele per l’inquilino come il termine di grazia. Le annunciate riforme non sono ancora in vigore. Ogni situazione va valutata sul contratto e sui documenti di pagamento.
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Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Forio d’Ischia.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.