Quando i lavori eseguiti con il superbonus presentano difetti o restano incompiuti, il condominio può agire contro l’impresa appaltatrice e, in molti casi, anche contro il direttore dei lavori. Gli strumenti sono quelli ordinari del codice civile: garanzia per vizi (artt. 1667-1668 c.c.), responsabilità per gravi difetti (art. 1669 c.c.) e, per ritardi e abbandono del cantiere, le regole sull’inadempimento. Il bonus fiscale non modifica questi rapporti.
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Per vizi e ritardi nei lavori con superbonus valgono le regole dell’appalto, con termini brevi di denuncia da rispettare. Il direttore dei lavori può essere chiamato a rispondere insieme all’impresa. Ogni situazione va valutata sul contratto e sugli atti di cantiere.
Da ricordare
60 giorni dalla scoperta
due anni dalla consegna
dieci anni
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Il quadro dei bonus nel 2026
Il superbonus, dopo le progressive riduzioni, si è in via generale esaurito con il 31 dicembre 2025, salvo regimi particolari come quelli per i territori colpiti da eventi sismici. Per il 2026 la legge di bilancio (l. 199/2025) ha confermato le detrazioni ordinarie per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus con aliquote ridotte. Il contenzioso sui cantieri avviati negli anni precedenti, però, è ancora molto diffuso.
Vizi e difformità: quali termini?
- Art. 1667 c.c.: i vizi vanno denunciati all’impresa entro 60 giorni dalla scoperta; l’azione si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera. La denuncia non serve se l’impresa ha riconosciuto o occultato i vizi.
- Art. 1669 c.c.: per i gravi difetti che compromettono in modo rilevante la funzionalità dell’immobile, come infiltrazioni diffuse, distacchi di cappotto termico o difetti di impermeabilizzazione, l’impresa risponde per dieci anni dal compimento. Il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta e l’azione proposta entro un anno dalla denuncia.
Le Sezioni Unite (sent. n. 7756/2017) hanno chiarito che l’art. 1669 si applica anche alle opere di ristrutturazione e manutenzione su edifici esistenti, quindi anche agli interventi tipici dei bonus edilizi.
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Richiedi una consulenzaRisponde anche il direttore dei lavori?
Sì, quando i difetti derivano anche da un suo omesso controllo. Con l’ordinanza n. 27995 del 21 ottobre 2025 la Cassazione ha affermato che il direttore dei lavori risponde in solido con l’appaltatore dei gravi difetti che una diligente sorveglianza avrebbe potuto individuare, anche se si tratta di errori di esecuzione. Possono rispondere, per i rispettivi compiti, anche progettista e tecnici asseveratori.
Cosa succede se il cantiere viene abbandonato?
Se l’opera non è stata ultimata, la garanzia dell’art. 1669 non opera. La Cassazione (ord. n. 6928 del 23 marzo 2026, Sez. II) ha precisato che in questo caso si applicano le regole generali sull’inadempimento (artt. 1218 e 1453 c.c.). Il condominio può quindi diffidare l’impresa ad adempiere, chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento, oltre alle eventuali penali per il ritardo previste dal contratto.
Come deve muoversi il condominio?
Domande frequenti
DVizi e difformità: quali termini?
RArt. 1667 c.c.: i vizi vanno denunciati all'impresa entro 60 giorni dalla scoperta; l'azione si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera. La denuncia non serve se l'impresa ha riconosciuto o occultato i vizi; Art. 1669 c.c.: per i gravi difetti che compromettono in modo rilevante la funzionalità dell'immobile, come infiltrazioni diffuse, distacchi di cappotto termico o difetti di impermeabilizzazione, l'impresa risponde per dieci anni dal compimento. Il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta e l'azione proposta entro un anno dalla denuncia.
DRisponde anche il direttore dei lavori?
RSì, quando i difetti derivano anche da un suo omesso controllo. Con l'ordinanza n. 27995 del 21 ottobre 2025 la Cassazione ha affermato che il direttore dei lavori risponde in solido con l'appaltatore dei gravi difetti che una diligente sorveglianza avrebbe potuto individuare, anche se si tratta di errori di esecuzione.
DCosa succede se il cantiere viene abbandonato?
RSe l'opera non è stata ultimata, la garanzia dell'art. 1669 non opera. La Cassazione (ord. n. 6928 del 23 marzo 2026, Sez. II) ha precisato che in questo caso si applicano le regole generali sull'inadempimento (artt. 1218 e 1453 c.c.).
DCome deve muoversi il condominio?
RDocumentare lo stato dei lavori con verbali, fotografie e una perizia tecnica; Inviare una contestazione scritta tempestiva, rispettando i termini di denuncia; Valutare un accertamento tecnico preventivo, utile anche per cristallizzare i fatti.
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In sintesi
Per vizi e ritardi nei lavori con superbonus valgono le regole dell’appalto, con termini brevi di denuncia da rispettare. Il direttore dei lavori può essere chiamato a rispondere insieme all’impresa. Ogni situazione va valutata sul contratto e sugli atti di cantiere.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Forio d’Ischia.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.