Una delibera condominiale contraria alla legge o al regolamento si impugna davanti al giudice entro 30 giorni, che decorrono dalla data dell’assemblea per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per chi era assente (art. 1137 c.c.). Prima della causa è però obbligatorio tentare la mediazione. Se la delibera è nulla, invece, non c’è un termine di decadenza.
In 30 secondi
Trenta giorni, mediazione preventiva e corretta qualificazione del vizio sono i tre punti da controllare subito. La maggior parte dei vizi rende la delibera solo annullabile. Ogni situazione va valutata sul verbale e sui documenti.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Chi può impugnare?
Possono impugnare i condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Chi ha votato a favore non può farlo, salvo che si tratti di nullità. L’impugnazione, di per sé, non sospende l’esecuzione della delibera: la sospensione può essere chiesta al giudice.
Nullità o annullabilità: che differenza fa?
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno ridisegnato il confine tra le due categorie:
- l’annullabilità è la regola: riguarda i vizi di convocazione, le irregolarità nella formazione delle maggioranze e in generale le violazioni di legge o di regolamento. Va fatta valere entro 30 giorni, altrimenti la delibera diventa inattaccabile;
- la nullità è l’eccezione: ricorre solo se manca un elemento essenziale, se l’oggetto è impossibile o illecito, o se la delibera esce dalle attribuzioni dell’assemblea, ad esempio incidendo sui diritti individuali dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva. Può essere fatta valere senza limiti di tempo.
In tema di spese, la delibera che ripartisce una singola spesa in violazione dei criteri legali è di regola annullabile; quella che modifica in via generale i criteri di riparto, senza il consenso di tutti, è nulla. Nell’opposizione al decreto ingiuntivo per oneri condominiali la nullità può essere rilevata anche d’ufficio, mentre l’annullabilità richiede una domanda proposta nei termini.
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Richiedi una consulenzaCome funziona la mediazione obbligatoria?
Per le controversie condominiali la mediazione è condizione di procedibilità. La domanda di mediazione, dal momento in cui è comunicata al condominio, impedisce la decadenza una sola volta. Se il tentativo fallisce, la causa va iniziata entro un nuovo termine di 30 giorni, che decorre dal deposito del verbale conclusivo presso l’organismo (art. 8 d.lgs. 28/2010, nel testo riformato). Il condominio partecipa tramite l’amministratore, secondo quanto previsto dalla disciplina introdotta con la riforma Cartabia.
Cosa succede se il termine scade ad agosto?
I termini per impugnare le delibere sono soggetti alla sospensione feriale dal 1° al 31 agosto, come chiarito dalla Corte costituzionale (sent. n. 49/1990). Il computo va comunque fatto con prudenza, perché un errore di pochi giorni rende la delibera definitiva.
Con quale atto si agisce?
L’impugnazione si propone con atto di citazione o, quando ne ricorrono i presupposti, con ricorso nel procedimento semplificato. Con la citazione conta la data di notifica, con il ricorso quella di deposito.
Domande frequenti
DChi può impugnare?
RPossono impugnare i condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Chi ha votato a favore non può farlo, salvo che si tratti di nullità. L'impugnazione, di per sé, non sospende l'esecuzione della delibera: la sospensione può essere chiesta al giudice.
DNullità o annullabilità: che differenza fa?
RLe Sezioni Unite, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno ridisegnato il confine tra le due categorie: l'annullabilità è la regola: riguarda i vizi di convocazione, le irregolarità nella formazione delle maggioranze e in generale le violazioni di legge o di regolamento. Va fatta valere entro 30 giorni, altrimenti la delibera diventa inattaccabile; la nullità è l'eccezione: ricorre solo se manca un elemento essenziale, se l'oggetto è impossibile o illecito, o se la delibera esce dalle attribuzioni dell'assemblea, ad esempio incidendo sui diritti individuali dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva. Può essere fatta valere senza limiti di tempo.
DCome funziona la mediazione obbligatoria?
RPer le controversie condominiali la mediazione è condizione di procedibilità. La domanda di mediazione, dal momento in cui è comunicata al condominio, impedisce la decadenza una sola volta.
DCosa succede se il termine scade ad agosto?
RI termini per impugnare le delibere sono soggetti alla sospensione feriale dal 1° al 31 agosto, come chiarito dalla Corte costituzionale (sent. n. 49/1990). Il computo va comunque fatto con prudenza, perché un errore di pochi giorni rende la delibera definitiva.
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In sintesi
Trenta giorni, mediazione preventiva e corretta qualificazione del vizio sono i tre punti da controllare subito. La maggior parte dei vizi rende la delibera solo annullabile. Ogni situazione va valutata sul verbale e sui documenti.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.