Scoprire dopo l’acquisto che la casa ha infiltrazioni, crepe o impianti difettosi è un’esperienza frequente. La legge prevede tutele, ma con termini molto brevi.
In 30 secondi
Nei vizi dell’immobile i tempi sono decisivi: una denuncia tardiva può far perdere la garanzia. Agire subito, con prove tecniche adeguate, è la migliore tutela per l’acquirente.
Da ricordare
otto giorni
un anno
dieci anni
consulenza tecnica preventiva
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
La garanzia del venditore
Il venditore garantisce che il bene sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.). La garanzia non opera per i vizi facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto, salvo che il venditore li abbia dichiarati inesistenti. L’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.), oltre al risarcimento del danno se il venditore non prova di aver ignorato i vizi senza colpa.
I termini da rispettare
- denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta del vizio, salvo che le parti abbiano concordato un termine diverso (art. 1495 c.c.);
- azione giudiziaria entro un anno dalla consegna dell’immobile.
Per le Sezioni Unite (sent. n. 11748/2019) l’onere di provare l’esistenza dei vizi grava sull’acquirente che fa valere la garanzia.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaSe il venditore è anche il costruttore
Quando l’immobile presenta gravi difetti di costruzione che ne compromettono la stabilità, la funzionalità o l’uso, è possibile agire anche ai sensi dell’art. 1669 c.c. contro il costruttore:
- entro dieci anni dal compimento dell’opera;
- con denuncia entro un anno dalla scoperta;
- con azione entro un anno dalla denuncia.
Le Sezioni Unite (sent. n. 7756/2017) hanno esteso questa tutela anche ai gravi difetti derivanti da opere di ristrutturazione o di modifica di un edificio già esistente.
Come raccogliere le prove
Prima di una causa conviene cristallizzare lo stato dei luoghi. Lo strumento più utile è spesso la consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite (art. 696-bis c.p.c.): un tecnico nominato dal giudice accerta i vizi, ne indica le cause e i costi di riparazione, e tenta una conciliazione tra le parti.
Cosa fare subito
Domande frequenti
DIn breve, cosa bisogna sapere su: vizi della casa acquistata?
RNei vizi dell'immobile i tempi sono decisivi: una denuncia tardiva può far perdere la garanzia. Agire subito, con prove tecniche adeguate, è la migliore tutela per l'acquirente.
Guide collegate
Tutte le guide: Diritto immobiliare e condominio →
In sintesi
Nei vizi dell’immobile i tempi sono decisivi: una denuncia tardiva può far perdere la garanzia. Agire subito, con prove tecniche adeguate, è la migliore tutela per l’acquirente.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Forio d’Ischia.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.