Prima dell’atto notarile di acquisto di una casa, le parti firmano di solito un contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”), con cui si obbligano a stipulare la vendita definitiva a condizioni già fissate.
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Il preliminare è l’atto che fissa davvero l’affare. Redigerlo con attenzione e qualificare correttamente le somme versate evita gran parte delle liti che nascono quando il rogito salta.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
La forma
Il preliminare di compravendita immobiliare deve essere fatto per iscritto, a pena di nullità (art. 1351 c.c.), e va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni. Può essere anche trascritto nei registri immobiliari, se redatto da un notaio: la trascrizione protegge l’acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi successivi (art. 2645-bis c.c.).
Caparra confirmatoria e acconto
Al preliminare è spesso versata una somma. È importante qualificarla correttamente:
- l’acconto è un anticipo del prezzo, da restituire se la vendita non si conclude;
- la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha anche una funzione di garanzia e di liquidazione anticipata del danno.
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In presenza di caparra confirmatoria, la parte adempiente può scegliere:
Serve comunque un inadempimento non di scarsa importanza.
L'esecuzione in forma specifica
Se il venditore si rifiuta di stipulare, l’acquirente può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.): la sentenza trasferisce la proprietà, a condizione che l’acquirente paghi o offra il prezzo residuo. La domanda va trascritta.
Consigli pratici
- verificare prima del preliminare la provenienza dell’immobile, le ipoteche e la conformità urbanistica e catastale;
- indicare con precisione la data del rogito, le condizioni e le eventuali clausole sospensive, per esempio l’ottenimento del mutuo;
- valutare la trascrizione quando tra preliminare e rogito passa molto tempo;
- ricordare che per le controversie sui diritti reali è prevista la mediazione obbligatoria.
Domande frequenti
DIn breve, cosa bisogna sapere su: contratto preliminare e caparra confermatoria?
RIl preliminare è l'atto che fissa davvero l'affare. Redigerlo con attenzione e qualificare correttamente le somme versate evita gran parte delle liti che nascono quando il rogito salta.
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In sintesi
Il preliminare è l’atto che fissa davvero l’affare. Redigerlo con attenzione e qualificare correttamente le somme versate evita gran parte delle liti che nascono quando il rogito salta.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.