I danni da muffa li paga chi ha causato l’umidità. Se la causa è un difetto dell’immobile, risponde il proprietario verso l’inquilino. Se la causa è una parte comune, come il tetto o la facciata, risponde il condominio. Se la causa è un errore di costruzione, si può agire contro il costruttore. Se la muffa nasce da un uso scorretto della casa, i danni restano a carico di chi la abita.
In 30 secondi
Paga chi ha causato l’umidità: proprietario, condominio, costruttore o chi abita la casa. La perizia sulla causa è la prova decisiva. Contro il costruttore i termini sono brevi: un anno dalla scoperta per denunciare. Ogni situazione va valutata sui documenti.
Da ricordare
10 anni
denunciato entro un anno
entro un anno
accertamento tecnico preventivo
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Perché è decisivo capire la causa della muffa?
La muffa è un effetto, non una causa. Le origini più frequenti sono tre:
Per questo il primo passo è una perizia tecnica che indichi la causa. Senza di essa ogni richiesta di risarcimento resta debole.
L'inquilino può pretendere qualcosa dal proprietario?
Sì, se la muffa dipende da un difetto dell’immobile. Il locatore deve consegnare la casa in buono stato e mantenerla idonea all’uso (art. 1575 c.c.). Deve fare le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 c.c.). Se la casa ha vizi che ne riducono il godimento, l’inquilino può chiedere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto (art. 1578 c.c.). Il locatore risarcisce anche i danni, salvo che provi di aver ignorato senza colpa i vizi. Se i vizi mettono seriamente in pericolo la salute, l’inquilino può chiedere la risoluzione anche se li conosceva (art. 1580 c.c.).
Attenzione: l’inquilino non deve ridurre da sé il canone o smettere di pagare. La riduzione va concordata o chiesta al giudice.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Quando paga il condominio?
Il condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni che custodisce (art. 2051 c.c.). Se l’acqua entra da un lastrico solare di uso esclusivo, le Sezioni Unite (sentenza n. 9449/2016) hanno stabilito che rispondono sia il titolare dell’uso esclusivo sia il condominio, secondo i criteri di riparto dell’art. 1126 c.c., salvo che il danno dipenda solo da uno dei due.
Si può agire contro il costruttore?
Sì. Se la muffa deriva da gravi difetti costruttivi, come l’impermeabilizzazione o l’isolamento eseguiti male, si applica l’art. 1669 c.c.:
La norma si applica anche a chi ha comprato dal costruttore-venditore. Per difetti minori di una casa acquistata vale invece la garanzia della vendita, con termini molto più brevi (art. 1495 c.c.).
Cosa fare subito
- Fotografa le macchie con la data e conserva le spese sostenute.
- Invia una comunicazione scritta (PEC o raccomandata) al proprietario, all’amministratore o al costruttore.
- Fai redigere una perizia sulla causa.
- Se il danno riguarda mobili, abiti o la salute, documentalo.
Serve la mediazione prima della causa?
Per le liti di locazione e di condominio il tentativo di mediazione è condizione per agire in giudizio (art. 5 d.lgs. 28/2010). Se il danno è urgente si può chiedere un accertamento tecnico preventivo (art. 696 c.p.c.) per fissare la causa prima dei lavori.
Domande frequenti
DPerché è decisivo capire la causa della muffa?
RLa muffa è un effetto, non una causa. Le origini più frequenti sono tre: infiltrazioni d'acqua da tetto, lastrico, facciata o tubature; difetti di isolamento, come ponti termici e pareti fredde; condensa da scarsa aerazione o riscaldamento insufficiente.
DL'inquilino può pretendere qualcosa dal proprietario?
RSì, se la muffa dipende da un difetto dell'immobile. Il locatore deve consegnare la casa in buono stato e mantenerla idonea all'uso (art. 1575 c.c.). Deve fare le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 c.c.).
DQuando paga il condominio?
RIl condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni che custodisce (art. 2051 c.c.).
DSi può agire contro il costruttore?
RSì. Se la muffa deriva da gravi difetti costruttivi, come l'impermeabilizzazione o l'isolamento eseguiti male, si applica l'art. 1669 c.c.: la garanzia dura 10 anni dal compimento dell'opera; il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta; l'azione va proposta entro un anno dalla denuncia.
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In sintesi
Paga chi ha causato l’umidità: proprietario, condominio, costruttore o chi abita la casa. La perizia sulla causa è la prova decisiva. Contro il costruttore i termini sono brevi: un anno dalla scoperta per denunciare. Ogni situazione va valutata sui documenti.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma, Bari, Ruvo di Puglia e Forio d’Ischia.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 5 ottobre 2026. Non costituisce parere legale.