Un problema che capita spesso. Avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Scritto il 4 ottobre 2026 · Aggiornato il 4 ottobre 2026.
In 30 secondi
- «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito» (art. 2051 c.c.). La norma non parla di presunzione di colpa.
- Il danneggiato deve provare che il danno deriva dalla cosa e che c’era la custodia; il custode può liberarsi provando il caso fortuito (Cassazione, sez. 3, ord. 30171/2025).
- Anche il comportamento di chi cade conta: se la sua condotta è causa esclusiva spezza il nesso, se concorre il risarcimento si riduce (art. 1227 c.c.).
- Nel condominio scale, androne, cortile e ascensore sono parti comuni (art. 1117 c.c.).
1. Chi è il «custode»
Chi ha il potere di controllare la cosa. Per le parti comuni di un condominio il punto di partenza è l’art. 1117 c.c., che elenca come parti comuni «le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate» e impianti come gli ascensori. L’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi sulle parti comuni (art. 1130, n. 4) e di disciplinare l’uso delle cose comuni (art. 1130, n. 2): questo articolo fonda i suoi doveri, non regola da solo la responsabilità civile. Per strade e marciapiedi il custode può essere l’ente proprietario; per un negozio, il gestore.
2. Che cosa si deve dimostrare
La Cassazione, sez. 3, ord. 30171/2025 (caduta nell’androne condominiale; ricorso respinto), ricorda che i presupposti della responsabilità ex art. 2051 sono «la derivazione del danno dalla cosa e la custodia», che il danneggiato deve provare, e che «incombe, invece, sul custode la prova (liberatoria) della sussistenza del caso fortuito». La Cassazione, sez. 3, ord. 28201/2025, precisa che la responsabilità «ha natura oggettiva» (si fonda sul nesso causale tra la cosa e il danno, non su una presunzione di colpa) e può essere esclusa dal caso fortuito o dalla rilevanza causale, esclusiva o concorrente, della condotta del danneggiato o di un terzo, con richiamo all’art. 1227.
3. Il comportamento di chi cade
Se il pericolo era visibile ed evitabile (pozzanghera ben visibile, luogo illuminato), il risarcimento può ridursi o escludersi: contano ora, luce, calzature, stato dei luoghi e se il problema era già stato segnalato.
4. Che cosa fare nei primi giorni
- Pronto soccorso o medico, e conservare il referto.
- Fotografare il punto con un oggetto per le proporzioni; conservare vestiti e calzature.
- Annotare data, ora, luogo e nomi di chi ha visto.
- Scrivere all’amministratore (o all’ente) una segnalazione chiara; conservare eventuali segnalazioni precedenti.
- Conservare le spese mediche.
- Non firmare quietanze o rinunce senza averle fatte leggere.
5. Condominio e assicurazione
Il condominio ha di solito una polizza di responsabilità civile: la segnalazione scritta aiuta a far partire la comunicazione alla compagnia.
6. Tempi
Il diritto al risarcimento del danno da fatto illecito si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato (art. 2947, comma 1, c.c.; due anni per la circolazione dei veicoli). Per le controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità (art. 5 d.lgs. 28/2010).
Come procedere
Portate referto, foto, nomi dei testimoni, segnalazioni inviate, ricevute delle spese. Consulenza anche a distanza.
Caso tipico
Un problema che capita spesso. Una persona cade sulle scale del palazzo per un gradino rovinato, già segnalato all’amministratore da altri condomini. Si mettono insieme foto, referto, nomi dei testimoni e la vecchia segnalazione.
Domande frequenti
Posso chiedere i danni al condominio? Per le parti comuni vale l’art. 2051 c.c. nei confronti di chi ha la cosa in custodia; ogni caso va valutato sui documenti.
Devo denunciare? Non sempre: conta soprattutto la documentazione.
Se ero distratto? Il risarcimento può ridursi (art. 1227) o essere escluso se la condotta è causa esclusiva (Cass. 28201/2025).
La polizza del condominio mi protegge? Serve al condominio per pagare il danno; la segnalazione scritta aiuta.
Riferimenti normativi (letti il 4 ottobre 2026)
artt. 2051, 1227, 1117, 1130, 2947 c.c.; art. 5 d.lgs. 28/2010. Cassazione civ., sez. 3, ord. 30171/2025 e 28201/2025. Fonti: Normattiva.
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Contenuto informativo, non costituisce parere legale. Testo preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, sotto la responsabilità dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino.