Caso frequente · Un problema che capita spesso
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una farmacia occupa da molti anni un locale preso in affitto. Il proprietario comunica la disdetta alla scadenza del primo periodo contrattuale, dicendo di volerlo vendere. Il titolare teme di dover chiudere e di perdere l’avviamento costruito negli anni.
In 30 secondi
- Di regola la durata minima è di sei anni, con rinnovo tacito di sei in sei; la disdetta va comunicata con raccomandata almeno 12 mesi prima.
- Alla prima scadenza il rifiuto di rinnovare è ammesso solo per i motivi tassativi di legge, e il solo intento di vendere non è tra questi.
- In certi casi di cessazione spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento.
Che cosa dice la legge
Durata. La durata delle locazioni di immobili urbani per attività commerciali non può essere inferiore a sei anni; se è stata pattuita una durata inferiore, la locazione si intende comunque della durata prevista dalla legge (art. 27 l. 392/1978). Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, salvo disdetta comunicata con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (art. 28; 18 mesi per le attività alberghiere).
Diniego di rinnovo. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo soltanto per i motivi dell’art. 29: adibire l’immobile ad abitazione propria o di parenti entro il secondo grado; esercitare nell’immobile una delle attività dell’art. 27, in proprio o tramite il coniuge o i parenti; demolire e ricostruire o ristrutturare integralmente; ristrutturare per adeguare i locali alla normativa sulla vendita al pubblico. Nella comunicazione il motivo deve essere specificato, a pena di nullità; se il locatore non rispetta queste prescrizioni il contratto si intende rinnovato. Il solo intento di vendere l’immobile non figura tra i motivi dell’art. 29: una disdetta fondata solo su questo può essere contestata. Va controllato se i sei anni siano effettivamente scaduti e se la disdetta sia stata inviata con il preavviso richiesto.
Indennità. In caso di cessazione del rapporto non dovuta a risoluzione per inadempimento, né a disdetta o recesso del conduttore, né a procedure concorsuali, il conduttore ha diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 per le attività alberghiere); è prevista un’ulteriore indennità di pari importo se, entro un anno, l’immobile è adibito alla stessa attività da chiunque (art. 34). La Cassazione, in un caso riguardante una farmacia, ha precisato che la base di calcolo è l’ultimo canone corrisposto e che l’indennità si determina con riferimento al momento della cessazione della locazione (Cass. civ., sez. III, n. 885/2024). L’esecuzione del rilascio è condizionata al pagamento dell’indennità.
Prelazione. Se il locatore intende vendere l’immobile a titolo oneroso deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato tramite ufficiale giudiziario; il conduttore può esercitare la prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione, offrendo condizioni uguali (art. 38). Se manca la notifica o il prezzo indicato è superiore a quello reale, l’avente diritto può riscattare l’immobile entro sei mesi dalla trascrizione del contratto (art. 39). La prelazione non si applica in alcune ipotesi, tra cui il trasferimento a favore del coniuge o di parenti entro il secondo grado.
Sede della farmacia. Il trasferimento in altro locale è consentito nell’ambito della sede per la quale fu concessa l’autorizzazione, con domanda all’autorità sanitaria competente per territorio; il nuovo locale deve distare almeno 200 metri dagli altri esercizi, misurati per la via pedonale più breve, e la domanda è pubblicata per quindici giorni consecutivi nell’albo dell’unità sanitaria locale e del comune (art. 1 l. 475/1968).
Che cosa fare
- Leggere contratto, data di scadenza e motivo indicato nella disdetta, e verificare data di invio e preavviso.
- Rispondere per iscritto e nei tempi, senza lasciare la disdetta senza risposta.
- Valutare indennità, prelazione e possibili locali alternativi nella stessa sede.
- Verificare con l’autorità sanitaria e con il Comune che cosa serve per un’eventuale nuova sede.
Domande frequenti
Il proprietario può non rinnovare quando vuole?
No: alla prima scadenza solo per i motivi tassativi indicati dalla legge e con comunicazione motivata, a pena di nullità.
Ho diritto a un’indennità?
In certi casi sì, di regola pari a 18 mensilità dell’ultimo canone, ma non se è il conduttore a disdire o se è inadempiente.
Se il proprietario vende, ho una prelazione?
Di regola sì, con 60 giorni per rispondere e riscatto entro sei mesi dalla trascrizione se la vendita avviene senza notifica; ci sono eccezioni, come la vendita a coniuge o parenti entro il secondo grado.
Come procedere
Un colloquio iniziale serve a capire documenti, termini e strade possibili, senza promesse sull’esito. Consulenza anche a distanza. Il primo incontro è in italiano; se parli inglese, in videochiamata Google Meet da computer attiviamo la traduzione automatica italiano-inglese.
Testo informativo, non sostituisce una consulenza sul caso specifico. Le norme citate sono state verificate il 4.10.2026 e possono essere cambiate. Redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Contestare la disdetta, se il solo motivo è l’intento di vendere.
- Far valere l’indennità per la perdita dell’avviamento, nei casi previsti.
- Esercitare la prelazione, se il proprietario vende.
- Valutare un locale alternativo nella stessa sede.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. Il testo parte da un controllo: se i sei anni sono davvero scaduti, se la disdetta ha il preavviso richiesto e se indica un motivo tra quelli dell’art. 29. Il solo intento di vendere non è tra questi, quindi una disdetta fondata solo su questo può essere contestata. Indennità, prelazione e nuovo locale vanno valutati insieme, perché dipendono da come finisce il rapporto.
Cosa fare subito
- Leggi il contratto, la data di scadenza e il motivo indicato nella disdetta.
- Verifica la data di invio e il preavviso.
- Rispondi per iscritto e nei tempi, senza lasciare la disdetta senza risposta.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Conserva la raccomandata di disdetta con la busta e la data di ricezione.
- Tieni a portata di mano gli ultimi canoni pagati: servono per calcolare l’eventuale indennità.
- Se il proprietario vende, controlla se hai ricevuto la comunicazione notificata per la prelazione: senza notifica può esserci il riscatto.
Lo studio lavora anche a distanza, con documenti inviati online. Il preventivo è scritto e arriva prima dell’incarico. Il primo incontro è in italiano. Le sedi sono a Napoli, Roma e Bari, su appuntamento.