Se un solo erede incassa gli affitti di un immobile ereditato, gli altri coeredi hanno diritto alla loro parte dei canoni, in proporzione alla quota. Lo strumento è il rendiconto: chi ha incassato deve presentare il conto di entrate e spese (art. 723 c.c.). Il saldo si paga in denaro o si compensa nella divisione.
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I canoni della casa ereditata spettano a tutti gli eredi secondo le quote. Chi li incassa deve rendere il conto, detratte le spese documentate. Il diritto si può far valere anche dopo anni, perché la prescrizione decorre dalla divisione. Prima della causa serve la mediazione. Ogni situazione va valutata sui documenti.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Perché i canoni spettano a tutti gli eredi?
- Fino alla divisione l’immobile è in comunione ereditaria: appartiene a tutti gli eredi pro quota.
- I canoni di locazione sono frutti civili del bene (art. 820 c.c.).
- I frutti si dividono tra i comproprietari in proporzione alle quote.
Conta la quota di proprietà, non chi ha firmato il contratto o chi riceve il bonifico.
Il contratto firmato da un solo erede è valido?
Sì. Le Sezioni Unite (Cass. SU 4 luglio 2012, n. 11135) hanno ricondotto la locazione stipulata da un solo comproprietario alla gestione di affari altrui. Il contratto resta valido verso l’inquilino. Gli altri comproprietari possono ratificarlo; in ogni caso regolano i conti con chi ha locato, senza coinvolgere l’inquilino.
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Richiedi una consulenzaCosa deve contenere il rendiconto?
Il rendiconto elenca:
- i canoni incassati dall’apertura della successione;
- le spese sostenute per l’immobile: manutenzioni necessarie, oneri condominiali, imposte;
- il saldo che spetta a ciascun coerede in base alla quota.
Ogni comproprietario deve contribuire alle spese in proporzione alla quota (art. 1104 c.c.). Chi ha pagato spese necessarie per la conservazione del bene, per l’inerzia degli altri, ha diritto al rimborso (art. 1110 c.c.).
Entro quando si può chiedere la propria parte?
Secondo la Cassazione, per i crediti tra comproprietari mai regolati con un accordo, la prescrizione decorre dal momento della divisione, cioè da quando si deve rendere il conto (Cass. 30 luglio 2021, n. 21906). Il rendiconto si può chiedere anche separatamente dalla causa di divisione: non ne è una condizione (Cass. ord. 12 gennaio 2024, n. 1319).
E se l'erede usa lui stesso la casa, senza affittarla?
È un caso diverso. Chi abita da solo l’immobile comune deve un’indennità solo se gli altri hanno chiesto di usare il bene e ne sono stati esclusi (Cass. 13 maggio 2025, n. 12662). Qui invece i canoni sono già entrati nelle tasche di un erede: vanno ripartiti.
Come si procede in pratica
E le tasse sui canoni?
Di regola i redditi dell’immobile in comproprietà si dichiarano da ciascun comproprietario in proporzione alla quota (art. 26 TUIR). La giurisprudenza tributaria ha però considerato, in alcuni casi, tassabile per intero il comproprietario che risulta unico locatore e incassa tutto il canone. Conviene verificare contratto e dichiarazioni con il commercialista.
Domande frequenti
DPerché i canoni spettano a tutti gli eredi?
RFino alla divisione l'immobile è in comunione ereditaria: appartiene a tutti gli eredi pro quota. I canoni di locazione sono frutti civili del bene (art. 820 c.c.). I frutti si dividono tra i comproprietari in proporzione alle quote.
DIl contratto firmato da un solo erede è valido?
RSì. Le Sezioni Unite (Cass. SU 4 luglio 2012, n. 11135) hanno ricondotto la locazione stipulata da un solo comproprietario alla gestione di affari altrui. Il contratto resta valido verso l'inquilino. Gli altri comproprietari possono ratificarlo; in ogni caso regolano i conti con chi ha locato, senza coinvolgere l’inquilino.
DCosa deve contenere il rendiconto?
RIl rendiconto elenca: i canoni incassati dall’apertura della successione; le spese sostenute per l’immobile: manutenzioni necessarie, oneri condominiali, imposte; il saldo che spetta a ciascun coerede in base alla quota.
DEntro quando si può chiedere la propria parte?
RSecondo la Cassazione, per i crediti tra comproprietari mai regolati con un accordo, la prescrizione decorre dal momento della divisione, cioè da quando si deve rendere il conto (Cass. 30 luglio 2021, n. 21906).
Guide collegate
Divisione ereditaria: la guida completa →Tutte le guide: Successioni e donazioni →
In sintesi
I canoni della casa ereditata spettano a tutti gli eredi secondo le quote. Chi li incassa deve rendere il conto, detratte le spese documentate. Il diritto si può far valere anche dopo anni, perché la prescrizione decorre dalla divisione. Prima della causa serve la mediazione. Ogni situazione va valutata sui documenti.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 22 gennaio 2027. Non costituisce parere legale.