Caso tipico · Un problema che capita spesso
Persone, nomi e luoghi di questo caso sono inventati.
Dopo la consegna dei lavori l’ente contesta vizi emersi in collaudo e trattiene il saldo e la ritenuta di garanzia. L’impresa ritiene che i difetti siano di manutenzione e non di esecuzione, e vuole sapere come difendersi e quanto tempo ha.
In 30 secondi
- Si leggono il verbale di collaudo e le eventuali perizie tecniche: l’impresa può formulare osservazioni e riserve quando firma il certificato di collaudo provvisorio.
- Per i vizi gravi di costruzione degli immobili il codice civile prevede una responsabilità lunga dell’appaltatore (dieci anni dal compimento, con denuncia entro un anno dalla scoperta).
- Quale codice si applica dipende dalla data del bando: d.lgs. 36/2023 per i bandi pubblicati dal 1° luglio 2023, d.lgs. 50/2016 per quelli precedenti.
- Una perizia tecnica di parte chiarisce se i vizi derivano dall’impresa.
Che cosa dice la legge
Quale codice dei contratti pubblici si applica? Il d.lgs. 36/2023 ha abrogato il d.lgs. 50/2016, ma quest’ultimo continua ad applicarsi ai procedimenti in corso, cioè (art. 226, comma 2, d.lgs. 36/2023) a quelli i cui bandi o avvisi sono stati pubblicati prima del 1° luglio 2023. Per i bandi successivi si applica il d.lgs. 36/2023. In pratica: per l’appalto in esame si guarda la data di pubblicazione del bando e si applica l’art. 102 del d.lgs. 50/2016 oppure l’art. 116 del d.lgs. 36/2023. Sulla garanzia per difformità e vizi la formula è sostanzialmente la stessa.
Il collaudo (per i lavori) serve a certificare il rispetto delle caratteristiche tecniche, economiche e qualitative dei lavori, degli obiettivi e dei tempi, in conformità delle previsioni e pattuizioni contrattuali (art. 116, comma 1, d.lgs. 36/2023). Il certificato di collaudo ha carattere provvisorio e assume carattere definitivo dopo due anni dalla sua emissione (art. 116, comma 2). L’esecutore sottoscrive il certificato provvisorio entro venti giorni e può formulare e giustificare le proprie richieste con le modalità e gli effetti delle riserve; se non lo sottoscrive nel termine o lo firma senza osservazioni, il certificato e le sue risultanze si intendono definitivamente accettati (Allegato II.14, art. 23, commi 1 e 2).
Salvo quanto disposto dall’art. 1669 c.c., l’appaltatore risponde per la difformità e i vizi dell’opera, ancorché riconoscibili, purché denunciati dalla stazione appaltante prima che il certificato di collaudo assuma carattere definitivo (art. 116, comma 3). Se nel biennio emergono vizi o difetti, il RUP li denuncia e accerta, in contraddittorio con l’esecutore, se derivino da carenze nella realizzazione; in tal caso può proporre di far eseguire gli interventi necessari all’esecutore o in suo danno (Allegato II.14, art. 22, comma 2). Dopo che il collaudo è diventato definitivo, per i vizi occulti valgono i termini del codice civile: denuncia entro sessanta giorni dalla scoperta e azione in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). La Cassazione (sez. I, ord. n. 10884/2026) ha ricostruito questo rapporto con riferimento alla norma previgente, di formula analoga.
Per gli edifici e le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’art. 1669 c.c. prevede la responsabilità dell’appaltatore se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera rovina o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, purché la denuncia sia fatta entro un anno dalla scoperta; il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.
Quanto al saldo, dopo l’esito positivo del collaudo il RUP rilascia il certificato di pagamento della rata di saldo entro sette giorni dall’emissione del certificato, e il pagamento è effettuato entro trenta giorni (sessanta se previsto dal contratto e oggettivamente giustificato); in caso di ritardo si applicano gli interessi moratori del d.lgs. 231/2002 (art. 125, commi 7 e 9). Il pagamento della rata di saldo è subordinato alla costituzione di una cauzione o garanzia fideiussoria (art. 117, comma 9). La ritenuta dello 0,50 per cento può essere svincolata solo in sede di liquidazione finale, dopo l’approvazione del certificato di collaudo e previo rilascio del DURC (art. 11, comma 6). Se il collaudo non è positivo, l’ente può trattenere somme o prescrivere lavori (Allegato II.14, art. 21, commi 5 e 6): è qui che nasce il contenzioso.
La prova è tecnica: serve una perizia che separi i vizi di esecuzione dai problemi di uso o di manutenzione. Per questo la scelta del proprio perito va decisa presto.
Che cosa fare
- Leggere verbale di collaudo e osservazioni dell’ente.
- Controllare la data di pubblicazione del bando, per sapere quale codice si applica.
- Far fare una perizia di parte con sopralluogo.
- Rispondere per iscritto entro i termini indicati e, se si firma il certificato, formulare le osservazioni e le riserve entro venti giorni.
- Valutare se esigere il saldo e le ritenute con diffida o azione.
Domande frequenti
L’ente può trattenere il saldo?
Dopo un collaudo positivo il saldo va pagato nei termini di legge, con interessi in caso di ritardo; se il collaudo non è positivo, l’ente può trattenere somme o prescrivere lavori, con rischio di contenzioso.
Per quanto tempo rispondo dei vizi?
Per vizi e difformità denunciati prima che il collaudo diventi definitivo (due anni dall’emissione); dopo, per i vizi occulti valgono i termini dell’art. 1667 c.c.; per i gravi difetti degli immobili, dieci anni (art. 1669 c.c.).
Serve una perizia?
Nella maggior parte dei casi sì.
Come procedere
Un colloquio iniziale serve a capire documenti, termini e strade possibili, senza promesse sull’esito. Consulenza anche a distanza in tutta Italia.
Testo informativo, non sostituisce una consulenza sul caso specifico. Redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.