Aktualisiert am 16. Oktober 2026
Kurz gesagt
Wer für mehr als zwölf Monate in die Schweiz zieht, muss sich innert 90 Tagen im AIRE (italienisches Register der Auslandsitaliener) anmelden. Für die Liegenschaft in Italien bleiben IMU (die italienische Immobiliensteuer), Kosten und Pflichten. Für Rentner mit Wohnsitz im Ausland gibt es unter Bedingungen eine IMU-Ermässigung von 50 %. Zum Verkaufen ohne Rückkehr genügt in der Regel eine Vollmacht beim Konsulat oder bei einer Notarin bzw. einem Notar.
Dieser Text gehört zum Ratgeber Italiener in der Schweiz: Rechtsratgeber.
In diesem Artikel
AIRE: Wer muss sich anmelden
Sich im AIRE anmelden müssen Personen, die für mehr als zwölf Monate ins Ausland ziehen. Die Anmeldung erfolgt innert 90 Tagen nach dem Wegzug. Seit dem 1. Januar 2024 kann die fehlende Anmeldung 200 bis 1000 Euro pro Jahr kosten, laut Konsulat Madrid, das sich auf das Gesetz 213/2023 beruft. Die Busse verhängt die Gemeinde.
IMU auf das Haus in Italien
Seit dem 1. Januar 2021 sieht das Gesetz 178/2020 (Art. 1 Abs. 48) eine Ermässigung der IMU um 50 % für Rentner mit Wohnsitz im Ausland vor. Laut Konsulat Stuttgart gilt sie für eine einzige Wohnimmobilie im Eigentum oder mit Nutzniessung, die weder vermietet noch unentgeltlich überlassen ist. Die Regel kann seit 2021 geändert worden sein: Lassen Sie sie von der Gemeinde bestätigen.
Steht die Ermässigung nicht zu, wird das Haus wie jede andere Immobilie behandelt. Die Gemeinde sagt, welchen Satz sie anwendet. Für den Betrag braucht es einen Steuerberater.
Vollmacht: unterschreiben ohne Reise
Die Generalvollmacht verwaltet alle Güter und gilt unbefristet. Die Spezialvollmacht betrifft ein einzelnes Geschäft, zum Beispiel einen Verkauf. Das Konsulat Zürich beurkundet vor allem für Personen, die im AIRE seines Bezirks eingetragen sind.
Für den Antrag brauchen Sie den Text der Urkunde, gültige Ausweise, die Aufenthaltsbewilligung und die italienische Steuernummer der genannten Personen. Für die Beglaubigung der Unterschrift kann man sich auch an ein Schweizer Notariat wenden.
Haus verkaufen: Schritte
- Eigentum prüfen. Grundbuchauszug und Titel kontrollieren. Fehlt die Erbschaftsabwicklung, muss sie vorher erfolgen.
- Regularität prüfen, Kataster und Baurecht.
- Bei Miterben braucht es die Zustimmung aller oder eine Teilung.
- Vollmacht vorbereiten, beim Konsulat oder bei einem Schweizer Notariat. Die Notarin oder der Notar, der den Verkauf in Italien betreut, nennt die verlangte Form.
- Steuern auf den Verkauf vom Steuerberater berechnen lassen.
Häufiger Fall · Ein Problem, das oft vorkommt
Ein Paar lebt seit fünfzehn Jahren in Winterthur. In Neapel gehört ihm ein von den Eltern geerbtes Haus, seit Jahren geschlossen. Es möchte verkaufen, ohne zurückzureisen. Die Erbschaft wurde nie abgewickelt, und es weiss nicht mehr, ob es im AIRE eingetragen ist. Vor der Vollmacht muss klar sein, wer als Eigentümer eingetragen ist, ob das Haus in Ordnung ist und welche Rückstände bestehen.
Häufiger Fall, allgemein beschrieben: Namen, Orte und Details beziehen sich nicht auf reale Personen oder Akten.
Die beste Lösung für Sie
Vor dem Verkauf. Der beste Weg ist, Eigentum und Regularität zu prüfen: Grundbuchauszug, Titel, Kataster und Baurecht. Meist lohnt es sich, das vor der Vollmacht zu tun, denn fehlt die Erbschaftsabwicklung, muss sie zuerst erfolgen.
Nach der Prüfung. Man lässt eine Spezialvollmacht für den Verkauf beim Konsulat oder bei einem Schweizer Notariat erstellen. Meist lohnt sich die Spezialvollmacht, weil sie ein einzelnes Geschäft betrifft. Die Steuern auf den Verkauf berechnet ein Steuerberater.
Bei Miterben oder wenn das Amt nicht mitwirkt. Es braucht die Zustimmung aller oder eine Teilung. Zu IMU und AIRE fragen Sie die Gemeinde und prüfen, ob Sie eingetragen sind.
Das sollten Sie sofort tun
- Besorgen Sie den Grundbuchauszug und den Titel zum Haus.
- Prüfen Sie, ob Sie im AIRE eingetragen sind und welche Rückstände bestehen.
- Fragen Sie das Konsulat oder ein Schweizer Notariat, wie die Vollmacht vorzubereiten ist.
Kein Weg garantiert ein Ergebnis.
Mehr dazu: Rechtsratgeber der Kanzlei Studio Legale Fiorentino.
Wie Rechtsanwalt Fiorentino Sie begleiten kann
- Klären Sie zuerst die Eigentumsverhältnisse, bevor Sie eine Vollmacht unterschreiben.
- Halten Sie für die Vollmacht Text der Urkunde, Ausweise, Aufenthaltsbewilligung und Steuernummer der genannten Personen bereit.
- Lassen Sie Steuern auf den Verkauf und den IMU-Betrag von einem Steuerberater berechnen.
Häufige Fragen
Wann muss ich mich im AIRE anmelden?
Innert 90 Tagen nach dem Wegzug, wenn Sie länger als zwölf Monate im Ausland bleiben.
Ist das Haus in Italien mein Hauptwohnsitz, wenn ich in der Schweiz lebe?
Das ist im Einzelfall mit der Gemeinde und einem Steuerberater zu klären. Es hängt davon ab, wie das italienische Recht den Hauptwohnsitz für diese Steuer definiert.
Wer erhält die IMU-Ermässigung von 50 %?
Rentner mit Wohnsitz im Ausland, für eine einzige Wohnimmobilie, die weder vermietet noch unentgeltlich überlassen ist. Die vollständigen Voraussetzungen klären Sie mit der Gemeinde.
Kann ich verkaufen, ohne zurückzureisen?
In der Regel ja, mit einer Spezialvollmacht. Die Notarin oder der Notar, der den Verkauf betreut, nennt die verlangte Form.
Muss ich Steuern auf den Verkauf zahlen?
Das hängt vom Fall ab. Fragen Sie einen Steuerberater.
Offizielle Quellen
Seiten offizieller Stellen, am 16. Oktober 2026 eingesehen.
- consmadrid.esteri.it – Chi si deve iscrivere all’AIRE – Schwelle von 12 Monaten, 90 Tage, Busse (auf Italienisch)
- consstoccarda.esteri.it – Riduzione IMU per pensionati residenti all’estero – Ermässigung von 50 %, Voraussetzungen (auf Italienisch)
- conszurigo.esteri.it – Servizi notarili – General- und Spezialvollmacht, Unterlagen, Schweizer Notariate (auf Italienisch)
Weiterlesen
- Italiener in der Schweiz: Rechtsratgeber (gesamter Ratgeber)
- Erbschaft eines in der Schweiz wohnhaften Italieners mit Vermögen in Italien
- Rückkehr aus der Schweiz nach Italien: AIRE, Zoll und Vorsorge
Die Kanzlei
Die Kanzlei ist in Neapel (Piazza Giovanni Bovio 22 und Via Monte di Dio 14) und arbeitet in ganz Italien; das erste Gespräch kann per Videoanruf stattfinden. Für eine Beratung: WhatsApp oder Telefon 347 5264190.
Informationstext, mit Hilfe von KI-Werkzeugen erstellt. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Autor: Rechtsanwalt Renato Giuseppe Fiorentino
Aktualisiert am 16. Oktober 2026