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- In Neapel haben viele Gebäude Veränderungen, die im Lauf der Jahre ohne Genehmigung oder mit alten Baukonsens-Verfahren (condoni) vorgenommen wurden.
- Bevor eine Anzahlung geleistet wird, werden Urkunden, Kataster und das bei der Gemeinde hinterlegte Bauprojekt abgeglichen.
- Ist das Haus nicht rechtmäßig, kann der notarielle Kaufvertrag unmöglich werden.
Warum in Neapel die baurechtliche Prüfung besonders wichtig ist
Die Gebäude Neapels stammen aus sehr unterschiedlichen Epochen: historische Paläste im Zentrum, Häuser des vergangenen Jahrhunderts, Anbauten und zu Wohnungen umgebaute Dachgeschosse. Es kann vorkommen, dass das Haus, das Sie besichtigen, nicht dem genehmigten Projekt entspricht. Wer als Ausländer kauft, verlässt sich oft auf die Agentur und den Katasterplan. Das genügt nicht. Der Katasterplan dient dem Fiskus: Er beweist nicht, dass die Arbeiten rechtmäßig sind.
Die drei Grundprüfungen
1. Wer der Eigentümer ist
Wer verkauft, muss in den Immobilienregistern als Eigentümer eingetragen sein.
2. Das Kataster
Der Grundriss muss dem Haus entsprechen, wie es heute ist.
3. Die Baugenehmigung
Die im Lauf der Zeit durchgeführten Arbeiten müssen einen Bautitel haben. Lassen Sie sich die Unterlagen zeigen und verlassen Sie sich nicht auf Worte.
Baukonsens (condono) und nachträgliche Legalisierung (sanatoria)
Einige Schwarzbauten wurden in der Vergangenheit über einen Baukonsens (condono) legalisiert, also vom Staat nachträglich genehmigt. Ein gestellter Baukonsens-Antrag gilt nicht als erteilter Baukonsens. Lassen Sie sich den Antrag, die Zahlungen und den abschließenden Bescheid zeigen. Für nicht legalisierte Bauten kann eine nachträgliche Legalisierung (sanatoria) bestehen, die aber an genaue Bedingungen geknüpft und nicht immer möglich ist. Um die Akte einzusehen, beantragt man bei der Gemeinde die Akteneinsicht. Welches Amt zuständig ist und wie Sie vorgehen, erfahren Sie auf der offiziellen Website der Stadt Neapel.
Neapolitanische Besonderheiten
- Der Untergrund Neapels hat Hohlräume im Tuffstein. Fragen Sie bei einem alten Gebäude, ob Meldungen oder Gutachten vorliegen.
- In der Altstadt kann es Auflagen der Denkmalschutzbehörde (Soprintendenza) geben.
- In einigen Gemeinden in der Nähe des Vesuvs gelten besondere Regeln für das Bauen und Wohnen.
Aktuelle Einzelheiten finden Sie auf der offiziellen Website der Gemeinde, der Region Kampanien und des Kulturministeriums.
Vorvertrag und notarieller Kaufvertrag
Mit dem Vorvertrag (preliminare) wird in der Regel eine Anzahlung (caparra) geleistet. Deshalb müssen die Prüfungen vorher erfolgen, nicht nachher. Fordern Sie den Entwurf rechtzeitig an und lesen Sie ihn in Ruhe. Fragen Sie vor der Unterschrift den Notar oder den Rechtsanwalt. Zu den Steuern beim Kauf und zur italienischen Steuernummer (codice fiscale) informieren Sie sich auf der Website der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate). Die Kanzlei befasst sich nicht mit dem Recht oder dem Steuerrecht anderer Länder.
Typischer Fall
Ein Problem, das häufig vorkommt. Typischer Fall in allgemeiner Form beschrieben: Namen, Orte und Einzelheiten beziehen sich nicht auf reale Personen oder Fälle.
Ein ausländisches Paar möchte am Vomero eine Wohnung mit einer zum Zimmer umgebauten Galerieebene kaufen. Der Verkäufer sagt, alles sei in Ordnung. Aus den Unterlagen geht hervor, dass die Galerieebene in keiner Genehmigung auftaucht. Bevor die Anzahlung geleistet wird, bittet man den Verkäufer, den Zustand zu legalisieren, oder man verzichtet.
Häufige Fragen
Bekomme ich die Anzahlung zurück?
Das hängt davon ab, was im Vorvertrag steht und wer den Vertrag nicht einhält. Er muss vor der Unterschrift gelesen werden.
Beweist der Katasterplan, dass das Haus rechtmäßig ist?
Nein. Er dient dem Fiskus und sagt nicht, ob die Arbeiten genehmigt sind.
Mehr dazu: Rechtsratgeber der Kanzlei Studio Legale Fiorentino.
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Die Kanzlei empfängt nach Terminvereinbarung in Neapel (P.zza Giovanni Bovio 22 und Via Monte di Dio 14), in Rom und in Bari sowie per Fernberatung in ganz Italien. Das Erstgespräch findet ausschließlich auf Italienisch statt.
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Original auf Italienisch: https://www.studiolegalefiorentino.net/comprare-casa-napoli-abusi-edilizi-condono/
Autor: Rechtsanwalt (avv.) Renato Giuseppe Fiorentino, Anwaltskammer Neapel. Informationstext, ersetzt keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Quellen: Stadt Neapel (comune.napoli.it), Finanzverwaltung (agenziaentrate.gov.it), Region Kampanien (regione.campania.it), Kulturministerium (cultura.gov.it), jeweils als Referenz angegeben. Dieser Text wurde mit Hilfe von KI-Werkzeugen erstellt und von Rechtsanwalt Renato Giuseppe Fiorentino überprüft. Er stellt keine Rechtsberatung dar. Die Kanzlei befasst sich nicht mit dem Recht oder dem Steuerrecht anderer Länder.
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