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- Prüfen Sie in Rom, vor allem in der Altstadt, zuerst die kulturellen Auflagen (Denkmalschutz).
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie bau- und katasterrechtlich in Ordnung ist.
- Fordern Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an, bevor Sie das Kaufangebot unterschreiben.
Die Auflagen in der Altstadt
Viele Gebäude in Rom stehen wegen ihres historischen oder künstlerischen Werts unter Schutz. In diesen Fällen kann der Staat das Recht haben, anstelle von Ihnen zum selben Preis zu kaufen (Vorkaufsrecht). Der Verkauf muss unter Umständen der Denkmalschutzbehörde (Soprintendenza) mitgeteilt werden, und Arbeiten oder äußere Veränderungen erfordern oft eine Genehmigung. Fragen Sie vor der Unterschrift den Notar oder einen Rechtsanwalt und sehen Sie sich die Website des Kulturministeriums an.
Baurecht und Kataster
Die Wohnung muss mit den Baugenehmigungen und dem Kataster übereinstimmen. Prüfen Sie den Katasterplan: Stimmt er nicht mit dem tatsächlichen Zustand überein, gibt es ein Problem, das vor dem Rogito, also dem notariellen Kaufvertrag vor dem Notar, zu lösen ist. Eine Immobilie mit Unregelmäßigkeiten ist nicht zwangsläufig unverkäuflich, aber die Bereinigung braucht Zeit. Katasterauszüge und Grundrisse werden bei der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate) angefordert.
Bewohnbarkeit und Energieausweis
Fordern Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung (certificato di agibilità) und den Energieausweis (attestato di prestazione energetica) an. Lassen Sie die Anlagen ansehen: In älteren Gebäuden sind Abweichungen häufig.
Die Unterlagen der Gemeinde
Die Bauunterlagen erhalten Sie mit einem Antrag bei den Ämtern von Roma Capitale. Die Bearbeitungszeiten sind nicht vorhersehbar: Stellen Sie den Antrag sofort. Auf der Website der Gemeinde sehen Sie, wie er einzureichen ist.
Eigentümergemeinschaft, Keller und Garage
Fordern Sie die Hausordnung, die Protokolle der letzten Versammlungen, bereits beschlossene Kosten und rückständige Raten an. Der Käufer kann für vom Verkäufer nicht gezahlte Kosten haften: Verlangen Sie deshalb vom Verwalter eine schriftliche Erklärung. Prüfen Sie außerdem, dass Keller und Garage im Verkauf enthalten und im Kataster eingetragen sind.
Kaufangebot, Anzahlung und Notar
Das Kaufangebot bindet den, der es unterschreibt: Lesen Sie es in Ruhe. Lassen Sie den Text prüfen, bevor Sie eine Anzahlung (caparra) leisten. Den Notar wählen Sie frei selbst.
Typischer Fall
Ein Problem, das häufig vorkommt. Typischer Fall in allgemeiner Form beschrieben: Namen, Orte und Einzelheiten beziehen sich nicht auf reale Personen oder Fälle.
Ein Paar, das außerhalb Italiens lebt, findet eine Wohnung in einem historischen Gebäude in der Nähe von Trastevere und unterschreibt ein Kaufangebot mit Anzahlung. Später stellt sich heraus, dass das Gebäude unter Schutz steht und dass eine Veranda in den Grundrissen nicht eingetragen ist.
Häufige Fragen
Kann ich kaufen, ohne in Italien zu sein?
Ja, mit einer in Italien gültigen Vollmacht. Fragen Sie den Notar, wie sie zu erteilen ist.
Muss der Verkäufer den Energieausweis vorlegen?
In der Regel ja. Prüfen Sie dies vor der Unterschrift.
Mehr dazu: Rechtsratgeber der Kanzlei Studio Legale Fiorentino.
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Original auf Italienisch: https://www.studiolegalefiorentino.net/roma-comprare-appartamento-vincoli-conformita/
Autor: Rechtsanwalt (avv.) Renato Giuseppe Fiorentino, Anwaltskammer Neapel. Informationstext, ersetzt keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Einzelheiten und aktuelle Angaben finden Sie auf den im Text genannten offiziellen Websites. Dieser Text wurde mit Hilfe von KI-Werkzeugen erstellt und von Rechtsanwalt Renato Giuseppe Fiorentino überprüft. Er stellt keine Rechtsberatung dar. Die Kanzlei befasst sich nicht mit dem Recht oder dem Steuerrecht anderer Länder.
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Jeder Fall wird anhand der Unterlagen geprüft. Die Kanzlei ist aus ganz Italien und aus dem Ausland erreichbar.