En 30 segundos
- En Roma, sobre todo en el centro histórico, compruebe ante todo las restricciones culturales.
- Verifique que el inmueble esté en regla en materia urbanística y catastral.
- Pida los documentos de la comunidad de propietarios antes de firmar la propuesta.
Las restricciones del centro histórico
Muchos edificios de Roma están protegidos por su valor histórico o artístico. En esos casos el Estado puede tener el derecho de comprar en lugar de usted, al mismo precio. Puede ser necesario comunicar la venta a la Superintendencia (Soprintendenza), y las obras o modificaciones exteriores suelen requerir una autorización. Consulte al notario o a un abogado antes de firmar, y revise el sitio del Ministerio de Cultura.
Urbanismo y catastro
El apartamento debe corresponder a los títulos urbanísticos y al catastro. Revise el plano catastral: si no corresponde al estado real, hay un problema que resolver antes de la escritura de compraventa (rogito), es decir, el acto de venta ante el notario. Un inmueble con irregularidades no es necesariamente invendible, pero su regularización requiere tiempo. Las certificaciones y los planos catastrales se piden a la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate).
Habitabilidad y certificado energético
Pida el certificado de habitabilidad (agibilità) y el certificado de eficiencia energética. Haga revisar las instalaciones: en los edificios antiguos las diferencias son frecuentes.
Los documentos del municipio
Los documentos urbanísticos se obtienen mediante una solicitud a las oficinas de Roma Capitale. Los plazos no son previsibles: inicie la solicitud cuanto antes. Consulte en el sitio del municipio cómo presentarla.
Comunidad de propietarios, trastero y garaje
Pida el reglamento de la comunidad, las actas de las últimas juntas, los gastos ya aprobados y las cuotas atrasadas. Quien compra puede responder de gastos no pagados por el vendedor: por eso pida al administrador una declaración por escrito. Verifique también que el trastero y el garaje estén incluidos en la venta y consten en el catastro.
Propuesta, arras y notario
La propuesta de compra obliga a quien la firma: léala con calma. Antes de entregar unas arras (caparra), haga revisar el texto. El notario lo elige usted libremente.
Caso típico
Un problema que ocurre con frecuencia. Caso típico descrito en términos generales: los nombres, los lugares y los detalles no se refieren a personas ni a asuntos reales.
Una pareja que vive fuera de Italia encuentra un apartamento en un edificio histórico cerca de Trastevere y firma una propuesta con arras. Después se descubre que el edificio está protegido y que una galería no figura en los planos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin estar en Italia?
Sí, con un poder válido en Italia. Pregunte al notario cómo hacerlo.
¿El vendedor debe entregar el certificado energético?
Por lo general sí. Verifíquelo antes de firmar.
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Original en italiano: https://www.studiolegalefiorentino.net/roma-comprare-appartamento-vincoli-conformita/
Autor: abogado Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Texto informativo; no sustituye un dictamen sobre su caso. Para los detalles actualizados, consulte los sitios oficiales indicados en el texto. Texto preparado con herramientas de inteligencia artificial y revisado por el abogado Renato Giuseppe Fiorentino; no constituye asesoramiento jurídico. El despacho no se ocupa del derecho ni de la fiscalidad de otros países.