- Si la casa tiene vicios que la hacen inadecuada para el uso o disminuyen su valor, puede pedir la reducción del precio o la resolución del contrato (arts. 1490 y 1492 c.c.).
- Los vicios deben denunciarse al vendedor en el plazo de 8 días desde su descubrimiento; la acción prescribe al año de la entrega (art. 1495 c.c.).
- La denuncia no es necesaria si el vendedor ha reconocido el vicio o lo ha ocultado.
Caso frecuente · Un problema que ocurre a menudo
Caso frecuente descrito de forma general: los nombres, lugares y detalles no se refieren a personas o expedientes reales.
El caso
En Roma un comprador adquiere un piso de un particular. Tres meses después, con las primeras lluvias, aparecen moho y filtraciones desde el muro exterior. El vendedor había dicho que el inmueble estaba «normal». El comprador pregunta si todavía puede reclamar algo y qué debe hacer para no perder el derecho.
Qué dice la ley
El vendedor responde de los vicios de la cosa vendida que la hacen inidónea para el uso o disminuyen de forma apreciable su valor. Quien compra puede pedir la resolución del contrato o la reducción del precio (art. 1492 c.c.). Para no perder el derecho hay que denunciar los vicios en el plazo de ocho días desde el descubrimiento, salvo plazo distinto; la acción prescribe al año de la entrega (art. 1495 c.c.). La denuncia no es necesaria si el vendedor ha reconocido la existencia del vicio o lo ha ocultado. Para los graves defectos de construcción, frente al constructor, existe una regulación distinta (art. 1669 c.c.).
La mejor solución para usted
- En cuanto descubra el vicio: envíe una denuncia escrita, con PEC o carta certificada, y documente con fotos y un peritaje técnico. Es el paso que más cuenta, porque los plazos son breves.
- Si el vicio se puede reparar: por lo general conviene la reducción del precio, es decir, que le reembolsen el coste de las obras, en lugar de disolver la venta.
- Si el vicio hace la casa inutilizable: se valora la resolución, que requiere pruebas más sólidas.
Qué hacer de inmediato: anote la fecha en que descubrió el defecto, haga una inspección técnica, conserve la escritura de venta y los anuncios. Ningún camino garantiza un resultado.
Cómo puede acompañarle el abog. Fiorentino
- Controla los plazos y prepara la denuncia al vendedor.
- Le indica cómo hacer documentar el vicio por un técnico.
- Valora con usted si conviene negociar o iniciar un juicio.
Preguntas frecuentes
¿Los 8 días empiezan a contar desde la compra?
No, desde el descubrimiento del vicio. El plazo de un año para actuar parte, en cambio, de la entrega.
¿Y si compré «tal cual está»?
Las cláusulas que limitan la garantía no valen si el vendedor conocía el vicio y lo calló. Hay que leer la escritura.
¿Puedo que me reembolsen las obras?
Por lo general a través de la reducción del precio, si prueba el vicio y el coste.
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Fuentes: Código Civil, arts. 1490, 1492, 1495 y 1669, Normattiva. Autor: abog. Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre su caso. Este texto ha sido preparado con la ayuda de herramientas de inteligencia artificial.
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Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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