Acheter un appartement à Rome en tant qu’étranger : ce qu’il faut vérifier

Les contraintes du centre historique

Beaucoup d’immeubles de Rome sont protégés en raison de leur valeur historique ou artistique. Dans ces cas, l’État peut avoir le droit d’acheter à votre place, au même prix (droit de préemption). La vente peut devoir être communiquée à la Surintendance (Soprintendenza), et les travaux ou modifications extérieures exigent souvent une autorisation. Interrogez le notaire ou un avocat avant de signer, et consultez le site du ministère de la Culture.

Urbanisme et cadastre

L’appartement doit correspondre aux titres de construction et au cadastre. Vérifiez le plan cadastral : s’il ne correspond pas à l’état réel, il y a un problème à résoudre avant le « rogito », c’est-à-dire l’acte de vente devant le notaire. Un bien présentant des irrégularités n’est pas forcément invendable, mais la mise en conformité prend du temps. Les relevés et plans cadastraux se demandent à l’Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne).

Habitabilité et certificat énergétique

Demandez le certificat d’habitabilité (agibilità) et le certificat de performance énergétique. Faites examiner les installations : dans les immeubles anciens, les non-conformités sont fréquentes.

Les actes de la commune

Les documents de construction s’obtiennent par une demande aux services de Roma Capitale. Les délais ne sont pas prévisibles : lancez la demande tout de suite. Consultez le site de la commune pour savoir comment la déposer.

Copropriété, cave et garage

Demandez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées, les charges déjà votées et les appels de fonds en retard. L’acheteur peut répondre de charges non payées par le vendeur : demandez donc au syndic une déclaration écrite. Vérifiez aussi que la cave et le garage sont compris dans la vente et figurent au cadastre.

Offre d’achat, acompte et notaire

L’offre d’achat engage celui qui la signe : lisez-la sans vous presser. Avant de verser un acompte, faites contrôler le texte. Le notaire, c’est vous qui le choisissez librement.

Cas typique

Un problème qui se présente souvent. Cas type décrit de manière générale : les noms, les lieux et les détails ne se rapportent pas à des personnes ou à des dossiers réels.

Un couple qui vit hors d’Italie trouve un appartement dans un immeuble historique près de Trastevere et signe une offre avec acompte. On découvre ensuite que l’immeuble est protégé et qu’une véranda ne figure pas sur les plans.

Questions fréquentes

Puis-je acheter sans être en Italie ?

Oui, avec une procuration valable en Italie. Demandez au notaire comment la faire établir.

Le vendeur doit-il fournir le certificat énergétique ?

En règle générale, oui. Vérifiez-le avant de signer.

Pour approfondir : Guides juridiques du cabinet Studio Legale Fiorentino.

Original en italien : https://www.studiolegalefiorentino.net/roma-comprare-appartamento-vincoli-conformita/

Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, Barreau de Naples. Texte informatif, qui ne remplace pas un avis sur votre situation. Pour les informations à jour, consultez les sites officiels indiqués dans le texte. Texte préparé avec l’aide d’outils d’intelligence artificielle et relu par Me Renato Giuseppe Fiorentino ; il ne constitue pas un avis juridique. Le cabinet ne s’occupe ni du droit ni de la fiscalité d’autres pays.