Em 30 segundos
- Em Nápoles, muitos edifícios têm modificações feitas ao longo dos anos sem licença ou com anistias antigas.
- Antes de dar um sinal, comparam-se escrituras, cadastro e projeto depositado no município.
- Se a casa não está regular, a escritura de compra e venda pode se tornar impossível.
Por que em Nápoles o controle urbanístico pesa mais
Os edifícios de Nápoles são de épocas muito diferentes: palácios históricos no centro, casas do século passado, ampliações e sótãos transformados em moradia. Pode acontecer que a casa que você visita não corresponda ao projeto aprovado. Quem compra sendo estrangeiro costuma confiar na imobiliária e na planta cadastral. Não basta. A planta cadastral serve ao fisco: não prova que as obras sejam regulares.
As três verificações básicas
1. Quem é o proprietário
Quem vende deve constar como proprietário nos registros de imóveis.
2. O cadastro
A planta cadastral deve corresponder à casa como ela é hoje.
3. A licença de obra
As obras feitas ao longo do tempo devem ter um título de obra. Peça para ver os documentos, não confie nas palavras.
Anistias (condono) e regularização (sanatoria)
Algumas irregularidades, no passado, foram anistiadas (condonate), ou seja, regularizadas pelo Estado. Um pedido de anistia apresentado não equivale a uma anistia obtida. Peça para ver o pedido, os pagamentos e a decisão final. Para as obras não anistiadas pode existir uma regularização (sanatoria), mas ela tem condições precisas e nem sempre é possível. Para ler o processo, pede-se o acesso aos documentos ao município. Para saber a qual escritório se dirigir e como, consulte o site oficial do Município de Nápoles.
Particularidades napolitanas
- O subsolo de Nápoles tem cavidades no tufo. Para um edifício antigo, pergunte se há registros ou laudos.
- No centro histórico pode haver vínculos da Soprintendenza.
- Em alguns municípios perto do Vesúvio há regras especiais para construir e morar.
Para os detalhes atualizados, consulte o site oficial do município, da Região da Campânia e do Ministério da Cultura.
Contrato preliminar e escritura de compra e venda
Com o contrato preliminar costuma-se dar um sinal. Por isso as verificações devem ser feitas antes, e não depois. Peça a minuta com antecedência e leia com calma. Antes de assinar, pergunte ao tabelião (notaio) ou ao advogado. Para os impostos sobre a compra e para o código fiscal italiano, consulte o site da Agenzia delle Entrate (a Receita italiana). O escritório não atua em direito nem em tributação de outros países.
Caso típico
Um problema que acontece com frequência. Caso típico descrito de forma geral: nomes, locais e detalhes não se referem a pessoas nem a casos reais.
Um casal estrangeiro quer comprar um apartamento no Vomero com um mezanino transformado em quarto. O vendedor diz que está tudo em ordem. Pelos documentos, o mezanino não consta de nenhuma licença. Antes de pagar o sinal, pede-se ao vendedor que regularize, ou desiste-se.
Perguntas frequentes
O sinal pode ser recuperado?
Depende do que diz o contrato preliminar e de quem descumpre o contrato. Deve ser lido antes de assinar.
A planta cadastral prova que a casa está regular?
Não. Ela serve ao fisco e não diz se as obras têm licença.
Quer entender o seu caso?
O escritório atende em Nápoles (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), em Roma (Via Giorgio Ribotta 21) e em Bari (C.so Giuseppe Mazzini 61), com hora marcada, e a distância em toda a Itália. O primeiro encontro é realizado somente em italiano.
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Original em italiano: Comprare casa a Napoli da straniero: abusi e condoni
Autor: advogado Renato Giuseppe Fiorentino, Foro de Nápoles. Texto informativo, não substitui um parecer sobre o seu caso. Fontes: Município de Nápoles (comune.napoli.it), Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it), Região da Campânia (regione.campania.it), Ministério da Cultura (cultura.gov.it), indicados como referência. Texto preparado com o auxílio de ferramentas de inteligência artificial e revisado pelo advogado Renato Giuseppe Fiorentino; não constitui parecer jurídico. O escritório não atua em direito nem em tributação de outros países.