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- Mit dem Gesetz Nr. 182/2025 (in Kraft seit dem 18. Dezember 2025) riskiert, wer ein Haus kauft, das der Verkäufer als Schenkung erhalten hat, nicht mehr, es an die Erben des Schenkers zurückgeben zu müssen.
- Die Hypothek der Bank bleibt wirksam: Die Herkunft aus einer Schenkung ist kein Hindernis mehr für das Darlehen.
- Für die vor dem 18. Dezember 2025 eröffneten Erbfälle ist die Frist, die alten Regeln geltend zu machen, am 18. Juni 2026 abgelaufen: Es zählen nur die rechtzeitig vorgenommenen Eintragungen.
- Vor der Unterzeichnung genügt es, dass der Notar die Immobilienregister prüft.
Aktualisiert am 18. Oktober 2026. Die Rechtslage ist stets anhand des geltenden Textes zu prüfen.
Haben Sie das richtige Haus gefunden, aber entdeckt, dass der Verkäufer es als Schenkung von einem Elternteil oder Verwandten erhalten hatte? Bis vor kurzem hielt dieser Umstand viele Käufer zurück, und oft waren die Banken zurückhaltend bei der Gewährung des Darlehens. Heute ist das nicht mehr so. Dieser Leitfaden erklärt, was sich mit dem Gesetz Nr. 182/2025 geändert hat und welche Prüfungen vor dem Kauf durchzuführen sind.
Das alte Problem: die Herabsetzungsklage
Stellen Sie sich vor, ein Vater schenkt das Haus nur einem seiner beiden Kinder. Wenn dieses Kind es an Sie verkaufte, konnte das andere Kind nach den alten Regeln mit der Herabsetzungsklage vorgehen und die Herausgabe der Immobilie auch von Ihnen verlangen, der Sie gekauft und bezahlt hatten. Deshalb galt der Kauf eines geschenkten Hauses lange als riskant.
Die Reform: was sich für den Käufer ändert
Mit der Reform der Art. 561, 562 und 563 des Zivilgesetzbuchs ist, wer eine geschenkte Immobilie kauft, nicht mehr der Herausgabe des Gutes ausgesetzt. Wenn die Erben meinen, weniger erhalten zu haben, als ihnen zusteht, können sie von dem, der die Schenkung erhalten hat (dem Beschenkten), eine Geldentschädigung verlangen, nicht das Haus von dem, der es gekauft hat. Auch die vom Beschenkten bestellten Hypotheken, wie die der Bank, die den Kauf finanziert, bleiben wirksam.
Es bleibt eine Ausnahme: Ist in den Immobilienregistern bereits ein Herabsetzungsantrag eingetragen, wenn Sie kaufen, ist der Kauf nicht geschützt (Art. 563 c.c., der auf Art. 2652 Nr. 1 verweist). Deshalb prüft der Notar vor dem Kaufvertrag immer die Eintragungen.
Die alten Erbfälle: die Frist ist am 18. Juni 2026 abgelaufen
Maßgeblich ist das Datum des Todes des Schenkers, nicht das der Schenkung. Wenn der Schenker lebt oder nach dem 18. Dezember 2025 gestorben ist, gelten die neuen Regeln.
Wenn der Schenker vor dem 18. Dezember 2025 gestorben ist, blieben die alten Regeln nur dann wirksam, wenn die Erben innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes (also bis zum 18. Juni 2026) einen Herabsetzungsantrag oder eine Widerspruchserklärung gegen die Schenkung zugestellt und eingetragen hatten. Andernfalls gelten ab diesem Datum auch hier die neuen Regeln. Heute genügt es daher zu prüfen, ob in den Registern eine dieser Eintragungen vorhanden ist.
Ist die Versicherungspolice noch nötig?
Vor der Reform schlossen viele Käufer eine Police gegen das Risiko ab, das Haus zurückgeben zu müssen. Mit den heutigen Regeln verliert die Police einen großen Teil ihres Nutzens. Sie kann nur in den verbleibenden Fällen sinnvoll sein, in denen in den Registern ein Herabsetzungsantrag oder ein rechtzeitig eingetragener Widerspruch vorhanden ist. Wenn man sie Ihnen anbietet, bitten Sie zuerst darum, die Eintragungen zu prüfen.
Häufiger Fall · Ein Problem, das oft vorkommt
Ein Paar möchte eine Wohnung kaufen. Der Verkäufer hat sie von der noch lebenden Mutter als Schenkung erhalten und hat eine Schwester. Vor der Reform verlangte die Bank des Paares zusätzliche Sicherheiten.
Heute lebt die Mutter, daher gelten bei ihrem Tod die neuen Regeln. Zeigen die Register keine eingetragenen Herabsetzungsanträge, kann das Paar kaufen und die Bank die Hypothek eintragen. Eine etwaige Abrechnung mit der Schwester betrifft nur den Verkäufer.
Häufiger Fall, allgemein beschrieben: Namen, Orte und Einzelheiten beziehen sich nicht auf reale Personen oder Akten.
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Die beste Lösung für Sie
Die möglichen Wege
- das geschenkte Haus nach der Prüfung der Eintragungen kaufen;
- wenn in den Registern ein Herabsetzungsantrag oder ein rechtzeitig vorgenommener Widerspruch vorhanden ist, innehalten und vor der Unterzeichnung eine Stellungnahme einholen;
- wenn Sie selbst ein als Schenkung erhaltenes Haus verkaufen, zuvor berechnen, wie viel Sie den anderen Erben unter Umständen zahlen müssen.
Welcher Weg sich in der Regel empfiehlt und warum
In der Regel empfiehlt es sich, nach der Prüfung des Notars ohne Ängste zu kaufen. Mit dem Gesetz Nr. 182/2025 ist der Käufer geschützt, und das Risiko bleibt nur in den wenigen Fällen mit bereits vorhandenen Eintragungen.
Was Sie sofort tun sollten
- bitten Sie den Verkäufer um die Schenkungsurkunde;
- prüfen Sie, ob der Schenker lebt, oder das Datum des Todes;
- bitten Sie den Notar, die Eintragungen in den Immobilienregistern zu prüfen.
Kein Weg garantiert ein Ergebnis: Jede Situation ist anhand der Unterlagen des konkreten Falls zu beurteilen.
Wie Rechtsanwalt Fiorentino Sie begleiten kann
- Wir lesen die Schenkungsurkunde und die Eintragungen, bevor Sie den Vorvertrag unterzeichnen.
- Wenn Sie ein geschenktes Haus verkaufen, schätzen wir, was Sie den anderen Erben unter Umständen zahlen müssen.
- Wir arbeiten mit dem von Ihnen gewählten Notar, der ein selbständiges Notariat bleibt.
Die Kanzlei berät auch aus der Ferne mit Online-Unterlagen und übergibt Ihnen vor der Mandatserteilung einen schriftlichen Kostenvoranschlag. Sie empfängt nach Terminvereinbarung in Neapel, Rom und Bari.
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Häufige Fragen
Kann ich ein Haus kaufen, das der Verkäufer als Schenkung erhalten hat?
Ja. Mit dem Gesetz Nr. 182/2025 muss, wer kauft, das Haus nicht an die Erben des Schenkers zurückgeben. Der Notar prüft nur, dass in den Registern keine Herabsetzungsanträge oder, bei vor dem 18. Dezember 2025 gestorbenen Schenkern, rechtzeitig eingetragene Widersprüche vorhanden sind.
Gibt mir die Bank das Darlehen?
Die Herkunft aus einer Schenkung ist kein Hindernis mehr: Die auf dem Haus eingetragene Hypothek bleibt auch dann wirksam, wenn die Erben die Herabsetzung verlangen. Die Bank beurteilt den Kunden und die Immobilie dennoch nach ihren eigenen Regeln.
Was ist die Herabsetzungsklage?
Es ist die Klage, mit der der Pflichtteilsberechtigte, der sich in seiner Quote verletzt sieht, die überschießenden Schenkungen herabsetzen lässt. Heute führt sie zu einer Geldentschädigung zulasten des Beschenkten.
Was waren die von der Reform vorgesehenen 6 Monate?
Für die vor dem 18. Dezember 2025 eröffneten Erbfälle blieben die alten Regeln nur wirksam, wenn der Herabsetzungsantrag oder die Widerspruchserklärung bis zum 18. Juni 2026 zugestellt und eingetragen wurden. Diese Frist ist abgelaufen.
Ist noch eine Versicherungspolice nötig?
In der Regel nicht mehr. Sie kann nur sinnvoll sein, wenn in den Registern Herabsetzungsanträge oder rechtzeitig eingetragene Widersprüche vorhanden sind.
Quellen: Normattiva, Gesetz vom 2. Dezember 2025, Nr. 182, Art. 44; Art. 561, 562, 563, 2652 und 2690 c.c. Autor: RA Renato Giuseppe Fiorentino, Rechtsanwaltskammer Neapel. Aktualisiert am 18. Oktober 2026. Informationstext, ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
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Aus dem italienischen Original übersetzt; aktualisiert am 18. Oktober 2026.