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- Com a lei n.º 182/2025 (em vigor desde 18 de dezembro de 2025) quem compra uma casa que o vendedor recebeu em doação já não corre o risco de ter de a restituir aos herdeiros do doador.
- A hipoteca do banco permanece válida: a proveniência de uma doação já não é um obstáculo ao crédito à habitação.
- Para as sucessões abertas antes de 18 de dezembro de 2025 o prazo para fazer valer as regras antigas terminou em 18 de junho de 2026: contam apenas os registos feitos a tempo.
- Antes de assinar basta que o notário verifique as conservatórias do registo predial.
Atualizado em 18 de outubro de 2026. A normativa deve ser sempre verificada no texto em vigor.
Encontrou a casa certa, mas descobriu que o vendedor a tinha recebido em doação de um progenitor ou de um parente? Até há pouco tempo esta circunstância travava muitos adquirentes e os bancos mostravam-se muitas vezes relutantes em conceder o crédito à habitação. Hoje já não é assim. Este guia explica o que mudou com a lei n.º 182/2025 e que verificações fazer antes da compra.
O velho problema: a ação de redução
Imagine que um pai doa uma casa a apenas um dos seus dois filhos. Se esse filho a vendesse a si, o outro filho podia, com as regras antigas, agir com a ação de redução e pedir a restituição do imóvel também a si, que tinha comprado e pago. Por isso a compra de uma casa doada foi durante muito tempo considerada arriscada.
A reforma: o que muda para quem compra
Com a reforma dos artigos 561, 562 e 563 do Código Civil italiano, quem compra um imóvel doado já não está exposto à restituição do bem. Se os herdeiros considerarem ter recebido menos do que lhes era devido, podem pedir uma compensação em dinheiro a quem recebeu a doação (o donatário), não a casa a quem a comprou. Também as hipotecas constituídas pelo donatário, como a do banco que financia a compra, permanecem válidas.
Resta uma exceção: se nas conservatórias do registo predial já estiver registado um pedido de redução quando compra, a compra não está protegida (art. 563 do Código Civil italiano, que remete para o art. 2652, n.º 1). Por isso o notário verifica sempre os registos antes da escritura.
As sucessões antigas: o prazo terminou em 18 de junho de 2026
Conta a data da morte do doador, não a da doação. Se o doador estiver vivo, ou tiver morrido depois de 18 de dezembro de 2025, valem as novas regras.
Se o doador morreu antes de 18 de dezembro de 2025, as regras antigas continuavam válidas apenas se, no prazo de seis meses a contar da entrada em vigor da lei (isto é, até 18 de junho de 2026), os herdeiros tivessem notificado e registado um pedido de redução ou um ato de oposição à doação. Na falta, a partir dessa data aplicam-se também aqui as novas regras. Hoje basta, portanto, verificar se nos registos consta um destes registos.
O seguro ainda serve?
Antes da reforma muitos adquirentes subscreviam um seguro contra o risco de ter de restituir a casa. Com as regras de hoje o seguro perde grande parte da sua utilidade. Pode fazer sentido apenas nos casos residuais em que nos registos constam um pedido de redução ou uma oposição registados a tempo. Se lho propuserem, peça primeiro que se verifiquem os registos.
Caso frequente · Um problema que acontece muitas vezes
Um casal quer comprar um apartamento. O vendedor recebeu-o em doação da mãe, ainda viva, e tem uma irmã. Antes da reforma o banco do casal pedia garantias adicionais.
Hoje a mãe está viva, pelo que à sua morte valerão as novas regras. Se os registos não mostrarem pedidos de redução registados, o casal pode comprar e o banco pode registar a hipoteca. Um eventual acerto de contas com a irmã dirá respeito apenas ao vendedor.
Caso frequente descrito de forma geral: nomes, locais e pormenores não se referem a pessoas ou processos reais.
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Os caminhos possíveis
- comprar a casa doada depois de verificar os registos;
- se nos registos constar um pedido de redução ou uma oposição feita a tempo, parar e pedir um parecer antes de assinar;
- se for você a vender uma casa recebida em doação, calcular antes quanto poderá ter de pagar aos outros herdeiros.
Qual compensa normalmente e porquê
Normalmente compensa comprar sem receios, depois da verificação do notário. Com a lei n.º 182/2025 o adquirente está protegido e o risco subsiste apenas nos poucos casos com registos já existentes.
O que fazer de imediato
- peça ao vendedor a escritura de doação;
- verifique se o doador está vivo ou a data da morte;
- peça ao notário que verifique os registos nas conservatórias do registo predial.
Nenhum caminho garante um resultado: cada situação deve ser avaliada com base nos documentos do caso concreto.
Como o pode acompanhar o advogado Fiorentino
- Lemos a escritura de doação e os registos antes de assinar o contrato-promessa.
- Se vende uma casa doada, estimamos o que poderá ter de pagar aos outros herdeiros.
- Trabalhamos com o notário escolhido por si, que continua a ser um cartório autónomo.
O escritório presta consulta também à distância com documentos online e entrega-lhe um orçamento escrito antes do mandato. Atende por marcação em Nápoles, Roma e Bari.
Perguntas frequentes
Posso comprar uma casa que o vendedor recebeu em doação?
Sim. Com a lei n.º 182/2025 quem compra não tem de restituir a casa aos herdeiros do doador. O notário verifica apenas que nos registos não constem pedidos de redução ou, para os doadores mortos antes de 18 de dezembro de 2025, oposições registadas a tempo.
O banco vai conceder-me o crédito à habitação?
A proveniência de uma doação já não é um obstáculo: a hipoteca registada sobre a casa permanece válida mesmo que os herdeiros peçam a redução. O banco avalia, em todo o caso, o cliente e o imóvel com as suas regras.
O que é a ação de redução?
É a ação com que o herdeiro legitimário que se considera lesado na sua quota pede a redução das doações excedentes. Hoje conduz a uma compensação em dinheiro a cargo do donatário.
O que eram os 6 meses previstos pela reforma?
Para as sucessões abertas antes de 18 de dezembro de 2025, as regras antigas continuavam válidas apenas se o pedido de redução ou o ato de oposição tivessem sido notificados e registados até 18 de junho de 2026. Esse prazo terminou.
É ainda necessário um seguro?
Normalmente já não. Pode fazer sentido apenas se nos registos constarem pedidos de redução ou oposições registados a tempo.
Fontes: Normattiva, lei de 2 de dezembro de 2025, n.º 182, art. 44; arts. 561, 562, 563, 2652 e 2690 do Código Civil italiano. Autor: advogado Renato Giuseppe Fiorentino, Foro de Nápoles. Atualizado em 18 de outubro de 2026. Texto informativo, não substitui um parecer sobre o seu caso.
Traduzido do original italiano; atualizado em 18 de outubro de 2026
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