En 30 secondes
- Avec la loi n° 182/2025 (en vigueur depuis le 18 décembre 2025), celui qui achète une maison que le vendeur a reçue en donation ne risque plus de devoir la restituer aux héritiers du donateur.
- L’hypothèque de la banque reste valable : la provenance d’une donation n’est plus un obstacle au prêt.
- Pour les successions ouvertes avant le 18 décembre 2025, le délai pour faire valoir les anciennes règles a expiré le 18 juin 2026 : ne comptent que les transcriptions faites à temps.
- Avant de signer, il suffit que le notaire contrôle les registres immobiliers.
Mis à jour le 18 octobre 2026. La législation doit toujours être vérifiée sur le texte en vigueur.
Vous avez trouvé la bonne maison, mais vous avez découvert que le vendeur l’avait reçue en donation d’un parent ou d’un proche ? Il n’y a pas si longtemps, cette circonstance freinait de nombreux acheteurs et les banques étaient souvent réticentes à accorder le prêt. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Ce guide explique ce qui a changé avec la loi n° 182/2025 et quels contrôles faire avant l’achat.
L’ancien problème : l’action en réduction
Imaginez qu’un père donne une maison à un seul de ses deux enfants. Si cet enfant vous la vendait, l’autre enfant pouvait, avec les anciennes règles, agir par l’action en réduction et demander la restitution du bien immobilier même à vous, qui aviez acheté et payé. C’est pourquoi l’achat d’une maison donnée a longtemps été considéré comme risqué.
La réforme : ce qui change pour l’acheteur
Avec la réforme des articles 561, 562 et 563 du Code civil italien, celui qui achète un bien immobilier donné n’est plus exposé à la restitution du bien. Si les héritiers estiment avoir reçu moins que ce qui leur est dû, ils peuvent demander une compensation en argent à celui qui a reçu la donation (le donataire), et non la maison à celui qui l’a achetée. Les hypothèques consenties par le donataire, comme celle de la banque qui finance l’achat, restent elles aussi valables.
Il reste une exception : si dans les registres immobiliers est déjà transcrite une demande de réduction au moment où vous achetez, l’achat n’est pas protégé (art. 563 c.c., qui renvoie à l’art. 2652, n° 1). C’est pourquoi le notaire contrôle toujours les transcriptions avant l’acte de vente.
Les anciennes successions : le délai a expiré le 18 juin 2026
Compte la date du décès du donateur, non celle de la donation. Si le donateur est en vie, ou décédé après le 18 décembre 2025, les nouvelles règles s’appliquent.
Si le donateur est décédé avant le 18 décembre 2025, les anciennes règles ne restaient valables que si, dans les six mois de l’entrée en vigueur de la loi (c’est-à-dire avant le 18 juin 2026), les héritiers avaient notifié et transcrit une demande de réduction ou un acte d’opposition à la donation. À défaut, à compter de cette date, les nouvelles règles s’appliquent aussi ici. Aujourd’hui, il suffit donc de vérifier si l’une de ces transcriptions figure dans les registres.
L’assurance est-elle encore utile ?
Avant la réforme, de nombreux acheteurs souscrivaient une assurance contre le risque de devoir restituer la maison. Avec les règles d’aujourd’hui, l’assurance perd une grande partie de son utilité. Elle ne peut avoir de sens que dans les cas résiduels où les registres font apparaître une demande de réduction ou une opposition transcrite à temps. Si on vous la propose, demandez d’abord de vérifier les transcriptions.
Cas fréquent · Un problème qui arrive souvent
Un couple veut acheter un appartement. Le vendeur l’a reçu en donation de sa mère, encore en vie, et il a une sœur. Avant la réforme, la banque du couple demandait des garanties supplémentaires.
Aujourd’hui la mère est vivante, donc à sa mort les nouvelles règles s’appliqueront. Si les registres ne montrent aucune demande de réduction transcrite, le couple peut acheter et la banque peut inscrire l’hypothèque. Un éventuel règlement de comptes avec la sœur ne concernera que le vendeur.
Cas fréquent décrit de manière générale : les noms, les lieux et les détails ne se réfèrent à aucune personne ni dossier réels.
Guides associés
- Maison reçue en donation : vente et prêt après la réforme de 2025
- Héritage et biens immobiliers confisqués : si vous n’occupez pas la maison, l’indemnité d’occupation n’est pas due
- Héritage injuste : action en réduction pour récupérer la part réservée
- Donations à Naples : conseil sur l’acte, les risques et la révocation
La meilleure solution pour vous
Les voies possibles
- acheter la maison donnée après le contrôle des transcriptions ;
- si les registres font apparaître une demande de réduction ou une opposition faite à temps, s’arrêter et demander un avis avant de signer ;
- si c’est vous qui vendez une maison reçue en donation, calculer d’abord ce que vous pourriez devoir payer aux autres héritiers.
Laquelle convient généralement et pourquoi
Il convient généralement d’acheter sans crainte, après le contrôle du notaire. Avec la loi n° 182/2025, l’acheteur est protégé et le risque ne subsiste que dans les rares cas où des transcriptions sont déjà présentes.
Que faire tout de suite
- demandez au vendeur l’acte de donation ;
- vérifiez si le donateur est en vie ou la date du décès ;
- demandez au notaire de contrôler les transcriptions dans les registres immobiliers.
Aucune voie ne garantit un résultat : chaque situation doit être évaluée sur les documents du cas concret.
Comment Me Fiorentino peut vous accompagner
- Nous lisons l’acte de donation et les transcriptions avant que vous ne signiez la promesse de vente.
- Si vous vendez une maison donnée, nous estimons ce que vous pourriez devoir payer aux autres héritiers.
- Nous travaillons avec le notaire que vous avez choisi, qui reste une étude autonome.
Le cabinet offre aussi des consultations à distance avec des documents en ligne, et vous remet un devis écrit avant la mission. Il reçoit sur rendez-vous à Naples, Rome et Bari.
Contactez-nous Écrivez-nous sur WhatsApp Appelez-nous au 347 5264190
Questions fréquentes
Puis-je acheter une maison que le vendeur a reçue en donation ?
Oui. Avec la loi n° 182/2025, celui qui achète n’a pas à restituer la maison aux héritiers du donateur. Le notaire contrôle seulement que les registres ne font pas apparaître de demandes de réduction ou, pour les donateurs décédés avant le 18 décembre 2025, d’oppositions transcrites à temps.
La banque m’accordera-t-elle le prêt ?
La provenance d’une donation n’est plus un obstacle : l’hypothèque inscrite sur la maison reste valable même si les héritiers demandent la réduction. La banque évalue cependant le client et le bien selon ses propres règles.
Qu’est-ce que l’action en réduction ?
C’est l’action par laquelle l’héritier réservataire qui s’estime lésé dans sa part demande de réduire les donations excédentaires. Aujourd’hui, elle aboutit à une compensation en argent à la charge du donataire.
Que sont les 6 mois prévus par la réforme ?
Pour les successions ouvertes avant le 18 décembre 2025, les anciennes règles ne restaient valables que si la demande de réduction ou l’acte d’opposition étaient notifiés et transcrits avant le 18 juin 2026. Ce délai a expiré.
Une assurance est-elle encore nécessaire ?
En général plus. Elle ne peut avoir de sens que si les registres font apparaître des demandes de réduction ou des oppositions transcrites à temps.
Sources : Normattiva, loi du 2 décembre 2025, n° 182, art. 44 ; art. 561, 562, 563, 2652 et 2690 c.c. Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, barreau de Naples. Mis à jour le 18 octobre 2026. Texte informatif, ne remplace pas un avis sur votre cas.
(À lire aussi): Guides juridiques du cabinet Studio Legale Fiorentino · Donation aux enfants avec usufruit à Piano di Sorrento : que se passe-t-il ensuite · Donation d’un appartement à Chiaia : quand elle peut porter atteinte à la réserve des autres enfants
Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche a distanza.