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- Según el artículo, para las Secciones Unidas la venta de un edificio es válida si la escritura indica los datos de un título de obra real, referido precisamente a ese inmueble.
- Si el título está indicado correctamente, la escritura sigue siendo válida aunque la casa se haya construido con disconformidades respecto al proyecto.
- Siguen siendo posibles sanciones del Ayuntamiento (incluso la demolición), reclamaciones al vendedor de indemnización o reducción del precio y dificultades con la hipoteca.
Actualizado el 18 de octubre de 2026.
Ha decidido vender su casa, o ha encontrado una para comprar. Pero ha surgido un problema: hay pequeñas irregularidades urbanísticas o disconformidades respecto al proyecto original. Uno de los mayores miedos es que el contrato de compraventa (la escritura) pueda ser considerado nulo, es decir, como si nunca hubiera existido.
Para aclararlo ha intervenido el Tribunal de Casación en Secciones Unidas con una decisión fundamental. Veamos juntos, en palabras sencillas, qué significa para usted.
¿Cuándo se considera válida una escritura de venta?
Según los jueces de la Casación, la ley exige un requisito muy preciso para que la venta de un edificio sea válida. En el contrato deben indicarse los datos del título habilitante, como la licencia de obra o la concesión de edificación.
En la práctica, el vendedor debe declarar bajo su responsabilidad que:
- existe un título de obra real (no inventado);
- ese título se refiere precisamente a ese inmueble concreto.
Si esta información figura en la escritura, el contrato es válido y «salvo».
¿Qué ocurre si hay diferencias entre el proyecto y la casa real?
Aquí está la parte más importante. En el contrato se indica correctamente la licencia de obra, pero la casa se ha construido con disconformidades (incluso graves) respecto a ese proyecto. En este caso la escritura de venta sigue siendo válida de todos modos.
Los jueces han explicado que la ley quiere castigar la falta total de un título, es decir, la construcción ilegal total. No quiere, en cambio, bloquear la circulación de los bienes si existe un título, aunque no se haya respetado a la perfección.
¿Qué riesgos permanecen aunque la escritura sea válida?
¡Atención! El contrato es «válido» y la propiedad pasa oficialmente al comprador. Esto no significa que los problemas hayan desaparecido. Aunque la escritura no sea nula, permanecen otros riesgos serios:
- Sanciones administrativas: el Ayuntamiento puede ordenar de todos modos la demolición de las partes ilegales o aplicar fuertes multas.
- Responsabilidad del vendedor: si quien compra no sabía de las irregularidades, puede pedir al vendedor la indemnización de los daños o una reducción del precio.
- Dificultades con la hipoteca: a menudo los bancos no conceden préstamos si el perito detecta disconformidades urbanísticas, aunque la escritura sea válida.
¿Por qué es útil el control de un abogado y del notario?
Como hemos visto, la distinción entre una escritura nula y una escritura válida pero «arriesgada» es sutil. La ley es muy técnica. Basta una pequeña omisión para convertir una inversión en una pesadilla legal.
- El notario verifica que las declaraciones obligatorias estén correctamente incluidas, para garantizar la validez de la escritura.
- El abogado protege sus intereses. Controla que el vendedor no le oculte problemas que en el futuro podrían costarle miles de euros en sanciones o trabajos de restauración.
¿Cómo proteger su compra antes de firmar?
No arriesgue descubrir malas sorpresas después de haber pagado ya. Antes de firmar un compromiso o una escritura de venta, es esencial contar a su lado con profesionales que sepan analizar la situación urbanística y legal del inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa con irregularidades urbanísticas?
Según el artículo, la escritura de venta es válida si indica los datos de un título habilitante real (licencia de obra o concesión de edificación), referido precisamente a ese inmueble.
¿Las disconformidades con el proyecto hacen nula la venta?
Según el artículo, no, si el título está indicado correctamente. La ley castiga la falta total de un título, pero no quiere bloquear la circulación de los bienes si existe un título.
¿Qué riesgos permanecen aunque la escritura sea válida?
Según el artículo, el Ayuntamiento puede ordenar la demolición o aplicar multas. El comprador que lo ignoraba puede pedir al vendedor la indemnización de los daños o una reducción del precio. Los bancos pueden negar la hipoteca si el perito detecta disconformidades.
¿Quién controla la escritura antes de la firma?
Según el artículo, el notario verifica que las declaraciones obligatorias estén incluidas. El abogado protege sus intereses y controla que no le oculten problemas. Cada caso debe valorarse a partir de los documentos.
Fuentes: Casación, Secciones Unidas (decisión comentada en el artículo); art. 46 d.P.R. 380/2001 y art. 40 ley 47/1985 (Normattiva). Autor: abog. Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre su caso. Redactado con la ayuda de herramientas de inteligencia artificial y revisado por el Despacho.
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Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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