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- Segundo o artigo, para as Secções Unidas a venda de um edifício é válida se o ato indicar os elementos de um título de construção real, referido precisamente a esse imóvel.
- Se o título for indicado corretamente, o ato permanece válido mesmo que a casa tenha sido construída com desconformidades em relação ao projeto.
- Permanecem possíveis sanções do município (até a demolição), pedidos ao vendedor de indemnização ou redução do preço e dificuldades com o crédito à habitação.
Atualizado em 18 de outubro de 2026.
Decidiu vender a sua casa, ou encontrou uma para comprar. Mas surgiu um problema: há pequenas irregularidades de construção ou desconformidades em relação ao projeto original. Um dos maiores receios é que o contrato de compra e venda (a escritura) possa ser considerado nulo, isto é, como se nunca tivesse existido.
Para esclarecer, interveio o Supremo Tribunal de Cassação em Secções Unidas com uma decisão fundamental. Vejamos juntos, em palavras simples, o que isso significa para si.
Quando é que um ato de venda é considerado válido?
Segundo os juízes do Supremo Tribunal de Cassação, a lei exige um requisito muito preciso para que a venda de um edifício seja válida. No contrato devem ser indicados os elementos do título habilitante, como a licença de construção ou a concessão de edificação.
Na prática, o vendedor deve declarar sob a sua responsabilidade que:
- existe um título de construção real (não inventado);
- esse título se refere precisamente a esse imóvel específico.
Se estas informações constarem do ato, o contrato é válido e “salvo”.
O que acontece se houver diferenças entre o projeto e a casa real?
Aqui está a parte mais importante. No contrato está indicada corretamente a licença de construção, mas a casa foi construída com desconformidades (mesmo graves) em relação a esse projeto. Neste caso o ato de venda permanece, ainda assim, válido.
Os juízes explicaram que a lei quer punir a falta total de um título, isto é, a construção totalmente ilegal. Não quer, pelo contrário, bloquear a circulação dos bens se um título existe, mesmo quando não foi respeitado na perfeição.
Que riscos permanecem mesmo que o ato seja válido?
Atenção! O contrato é “válido” e a propriedade passa oficialmente para o comprador. Isso não significa que os problemas tenham desaparecido. Mesmo que o ato não seja nulo, permanecem outros riscos sérios:
- Sanções administrativas: o município pode, ainda assim, ordenar a demolição das partes ilegais ou aplicar coimas elevadas.
- Responsabilidade do vendedor: se quem compra não sabia das irregularidades, pode pedir ao vendedor a indemnização dos danos ou uma redução do preço.
- Dificuldades com o crédito à habitação: muitas vezes os bancos não concedem empréstimos se o perito detetar desconformidades urbanísticas, mesmo que o ato seja válido.
Porque é útil a verificação de um advogado e do notário?
Como vimos, a distinção entre um ato nulo e um ato válido mas “arriscado” é subtil. A lei é muito técnica. Basta uma pequena omissão para transformar um investimento num pesadelo jurídico.
- O notário verifica que as declarações obrigatórias estão inseridas corretamente, para garantir a validade do ato.
- O advogado protege os seus interesses. Verifica que o vendedor não lhe esconde problemas que no futuro poderiam custar-lhe milhares de euros em sanções ou obras de reposição.
Como proteger a sua compra antes de assinar?
Não arrisque descobrir más surpresas depois de já ter pago. Antes de assinar um compromisso ou um ato de venda, é essencial ter a seu lado profissionais que saibam analisar a situação urbanística e jurídica do imóvel.
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Perguntas frequentes
Uma casa com irregularidades de construção pode vender-se?
Segundo o artigo, o ato de venda é válido se indicar os elementos de um título habilitante real (licença de construção ou concessão de edificação), referido precisamente a esse imóvel.
As desconformidades em relação ao projeto tornam nula a venda?
Segundo o artigo, não, se o título for indicado corretamente. A lei pune a falta total de um título, mas não quer bloquear a circulação dos bens se um título existe.
Que riscos permanecem mesmo que o ato seja válido?
Segundo o artigo, o município pode ordenar a demolição ou aplicar coimas. O comprador que não sabia pode pedir ao vendedor a indemnização dos danos ou uma redução do preço. Os bancos podem negar o crédito se o perito detetar desconformidades.
Quem verifica o ato antes da assinatura?
Segundo o artigo, o notário verifica que as declarações obrigatórias estão inseridas. O advogado protege os seus interesses e verifica que não lhe escondem problemas. Cada caso deve ser avaliado com base nos documentos.
Fontes: Supremo Tribunal de Cassação, Secções Unidas (decisão comentada no artigo); art. 46 do decreto do Presidente da República 380/2001 e art. 40 da lei 47/1985 (Normattiva). Autor: advogado Renato Giuseppe Fiorentino, Foro de Nápoles. Texto informativo, não substitui um parecer sobre o seu caso. Redigido com a ajuda de ferramentas de inteligência artificial e revisto pelo escritório.
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Traduzido do original italiano; atualizado em 18 de outubro de 2026
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