Acheter une maison à Naples en tant qu’étranger : irrégularités et régularisations

Pourquoi le contrôle urbanistique compte davantage à Naples

Les immeubles de Naples datent d’époques très différentes : palais historiques dans le centre, maisons du siècle dernier, agrandissements et combles transformés en logements. Il peut arriver que la maison que vous visitez ne corresponde pas au projet approuvé. Lorsqu’il achète, l’étranger se fie souvent à l’agence et au plan cadastral. Ce n’est pas suffisant. Le plan cadastral sert au fisc : il ne prouve pas que les travaux sont réguliers.

Les trois vérifications de base

1. Qui est le propriétaire

Celui qui vend doit figurer comme propriétaire dans les registres immobiliers.

2. Le cadastre

Le plan doit correspondre à la maison telle qu’elle est aujourd’hui.

3. Le permis de construire

Les travaux effectués au fil du temps doivent avoir un titre de construction. Demandez à voir les documents, ne vous fiez pas aux paroles.

Régularisations (condoni) et mise en conformité (sanatoria)

Certaines irrégularités ont été régularisées dans le passé par l’État (« condono »). Une demande de régularisation déposée ne vaut pas régularisation obtenue. Demandez à voir la demande, les paiements et la décision finale. Pour les ouvrages non régularisés, une mise en conformité (« sanatoria ») peut exister, mais elle obéit à des conditions précises et n’est pas toujours possible. Pour consulter le dossier, on demande l’accès aux actes à la commune. Pour savoir à quel service vous adresser et comment, consultez le site officiel de la commune de Naples.

Particularités napolitaines

• Le sous-sol de Naples compte des cavités dans le tuf. Pour un immeuble ancien, demandez s’il existe des signalements ou des expertises.
• Dans le centre historique, il peut y avoir des contraintes de la Surintendance (Soprintendenza).
• Dans certaines communes proches du Vésuve, des règles spéciales s’appliquent pour construire et habiter.

Pour les informations à jour, consultez le site officiel de la commune, de la Région Campanie et du ministère de la Culture.

Compromis de vente et acte de vente

Avec le compromis de vente (« preliminare »), on verse généralement un acompte. C’est pourquoi les contrôles se font avant, pas après. Demandez le projet de texte à l’avance et lisez-le sans vous presser. Avant de signer, interrogez le notaire ou l’avocat. Pour les impôts sur l’achat et pour le code fiscal italien, consultez le site de l’Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne). Le cabinet ne s’occupe ni du droit ni de la fiscalité d’autres pays.

Cas typique

Un problème qui se présente souvent. Cas type décrit de manière générale : les noms, les lieux et les détails ne se rapportent pas à des personnes ou à des dossiers réels.

Un couple étranger veut acheter un appartement au Vomero avec une mezzanine transformée en chambre. Le vendeur affirme que tout est en règle. Les documents montrent que la mezzanine ne figure dans aucun permis. Avant de verser l’acompte, on demande au vendeur de régulariser, ou on renonce.

Questions fréquentes

L’acompte peut-il être récupéré ?

Cela dépend de ce que dit le compromis et de qui ne respecte pas le contrat. Il doit être lu avant de signer.

Le plan cadastral prouve-t-il que la maison est en règle ?

Non. Il sert au fisc et n’indique pas si les travaux ont un permis.

Pour approfondir : Guides juridiques du cabinet Studio Legale Fiorentino.

Original en italien : https://www.studiolegalefiorentino.net/comprare-casa-napoli-abusi-edilizi-condono/

Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, Barreau de Naples. Texte informatif, qui ne remplace pas un avis sur votre situation. Sources : commune de Naples (comune.napoli.it), Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it), Région Campanie (regione.campania.it), ministère de la Culture (cultura.gov.it), indiquées à titre de référence. Texte préparé avec l’aide d’outils d’intelligence artificielle et relu par Me Renato Giuseppe Fiorentino ; il ne constitue pas un avis juridique. Le cabinet ne s’occupe ni du droit ni de la fiscalité d’autres pays.