- Il notaio risponde dei danni se non fa bene i controlli che gli spettano, per esempio sulle ipoteche e sulla provenienza dell’immobile.
- Devi provare l’errore, il danno e il legame tra i due.
- La strada comincia con una richiesta scritta e con l’avviso alla sua assicurazione.
- Non aspettare: il termine per agire è di norma dieci anni, ma le prove si perdono prima.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Che controlli deve fare il notaio
Quando compri casa, il notaio non si limita a leggere e firmare. Deve verificare la provenienza del bene, le ipoteche, i pignoramenti e le trascrizioni pregiudizievoli, e controllare che la conformità urbanistica sia dichiarata. Fa visure nei registri e deve spiegare alle parti il significato dell’atto.
Se omette un controllo che avrebbe dovuto fare e per questo l’acquirente subisce un danno, può essere chiamato a rispondere.
Errori tipici che danno diritto al risarcimento
Un’ipoteca sull’immobile che non era stata vista, un pignoramento trascritto prima della vendita, una donazione antecedente non verificata, un errore nell’indicazione dei dati catastali, una dichiarazione urbanistica mancante o errata che rende l’atto contestabile.
Non ogni problema è colpa del notaio: se il venditore ha nascosto i fatti in modo che nessun controllo poteva scoprire, la responsabilità può essere solo sua. Va valutato caso per caso.
Come si agisce
Prima: scrivi al notaio con una richiesta motivata, allegando atto, visure e prove del danno. Il notaio ha un’assicurazione obbligatoria che copre questi casi.
Poi: se non si trova un accordo, si agisce in tribunale chiedendo il risarcimento. Spesso si chiama in causa anche il venditore.
Termine: di norma l’azione contrattuale si prescrive in dieci anni; in alcuni casi il termine può essere diverso. Verifica la tua data.
Cosa non fare
Non cancellare email e documenti. Non rivolgerti a un perito senza prima sentire un avvocato. Non firmare quietanze o rinunce se non ne capisci gli effetti.
Se l’atto è stato firmato da poco, valuta subito se puoi rimediare con una rettifica o con un altro atto, prima di chiedere i danni.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una famiglia di Napoli compra un appartamento in un palazzo storico. Dopo il rogito arriva una lettera di una banca: sull’immobile c’è un’ipoteca che nessuno aveva segnalato. La banca vuole agire sulla casa. La famiglia ha pagato il prezzo e ha tutti i documenti.
La soluzione migliore per te
- Subito: richiedi visure aggiornate e copia dell’atto e della relazione notarile, se esiste.
- Per il danno: scrivi al notaio e al venditore. Di solito conviene agire contro entrambi, perché le due responsabilità possono sommarsi.
- Se c’è una procedura contro la casa: valuta con urgenza la difesa nel pignoramento: i tempi sono più stretti di quelli del risarcimento.
Cosa fare subito: Chiedi copia dell’atto e delle visure e scrivi con precisione cosa è emerso dopo il rogito. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Legge atto e visure e individua l’omissione contestabile.
- Imposta la richiesta al notaio e al suo assicuratore e, se serve, la causa.
- Ti aiuta a proteggere la casa se c’è già una procedura contro l’immobile.
Domande frequenti
Il notaio risponde sempre degli errori?
No. Risponde se non ha fatto i controlli dovuti con la diligenza richiesta.
Posso chiedere i danni anche al venditore?
Sì, se ha taciuto o dichiarato il falso. Di solito si agisce contro entrambi.
Il notaio ha un’assicurazione?
Sì, la legge lo richiede. Per questo una richiesta ben fatta può portare a una soluzione senza causa.
Entro quanto devo agire?
Di norma dieci anni, ma conviene muoversi presto.
L’atto firmato si può annullare?
In alcuni casi sì, in altri si chiede il risarcimento. Dipende dal vizio.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza. Il primo incontro è in italiano.
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Fonti: Normattiva (legge notarile 89/1913; codice civile). Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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