- Hat das Haus Mängel, die es für den Gebrauch ungeeignet machen oder seinen Wert mindern, können Sie die Minderung des Preises oder die Auflösung des Vertrags verlangen (Art. 1490 und 1492 c.c.).
- Die Mängel sind dem Verkäufer innerhalb von 8 Tagen nach der Entdeckung anzuzeigen; die Klage verjährt ein Jahr nach der Übergabe (Art. 1495 c.c.).
- Die Anzeige ist nicht erforderlich, wenn der Verkäufer den Mangel anerkannt oder verschwiegen hat.
Häufiger Fall · Ein Problem, das oft vorkommt
Häufiger Fall, allgemein beschrieben: Namen, Orte und Einzelheiten beziehen sich nicht auf reale Personen oder Akten.
Der Fall
In Rom kauft ein Käufer eine Wohnung von einer Privatperson. Nach drei Monaten zeigen sich mit den ersten Regenfällen Schimmel und Feuchtigkeit von der Außenwand. Der Verkäufer hatte gesagt, die Immobilie sei »in Ordnung«. Der Käufer fragt, ob er noch etwas verlangen kann und was er tun muss, um das Recht nicht zu verlieren.
Was das Gesetz sagt
Der Verkäufer haftet für Mängel der verkauften Sache, die sie für den Gebrauch ungeeignet machen oder ihren Wert spürbar mindern. Wer kauft, kann die Auflösung des Vertrags oder die Minderung des Preises verlangen (Art. 1492 c.c.). Um das Recht nicht zu verlieren, sind die Mängel innerhalb von acht Tagen nach der Entdeckung anzuzeigen, vorbehaltlich einer abweichenden Frist; die Klage verjährt ein Jahr nach der Übergabe (Art. 1495 c.c.). Die Anzeige ist nicht erforderlich, wenn der Verkäufer das Bestehen des Mangels anerkannt oder ihn verheimlicht hat. Für schwere Baumängel gilt gegenüber dem Bauunternehmer eine andere Regelung (Art. 1669 c.c.).
Die beste Lösung für Sie
- Sobald Sie den Mangel entdecken: Senden Sie eine schriftliche Anzeige, per zertifizierter E-Mail (PEC) oder Einschreiben, und dokumentieren Sie mit Fotos und einem technischen Gutachten. Das ist der wichtigste Schritt, weil die Fristen kurz sind.
- Wenn sich der Mangel beheben lässt: In der Regel empfiehlt sich die Preisminderung, also die Erstattung der Kosten der Arbeiten, statt den Verkauf aufzulösen.
- Wenn der Mangel das Haus unbenutzbar macht: Man prüft die Auflösung, die stärkere Beweise erfordert.
Was Sie sofort tun sollten: Notieren Sie das Datum, an dem Sie den Mangel entdeckt haben, lassen Sie eine technische Besichtigung durchführen, bewahren Sie Kaufurkunde und Anzeigen auf. Kein Weg garantiert ein Ergebnis.
Wie Rechtsanwalt Fiorentino Sie begleiten kann
- Er prüft die Fristen und bereitet die Anzeige an den Verkäufer vor.
- Er sagt Ihnen, wie Sie den Mangel von einem Techniker dokumentieren lassen.
- Er prüft mit Ihnen, ob es sich empfiehlt zu verhandeln oder zu klagen.
Häufige Fragen
Beginnen die 8 Tage mit dem Kauf?
Nein, mit der Entdeckung des Mangels. Die Frist von einem Jahr zur Klageerhebung beginnt dagegen mit der Übergabe.
Und wenn ich »wie besehen« gekauft habe?
Klauseln, die die Gewährleistung beschränken, gelten nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat. Die Urkunde ist zu lesen.
Kann ich mir die Arbeiten erstatten lassen?
In der Regel durch die Preisminderung, wenn Sie den Mangel und die Kosten nachweisen.
Die Kanzlei empfängt in Neapel (P.zza Giovanni Bovio 22 und Via Monte di Dio 14), in Rom (Via Giorgio Ribotta 21) und in Bari (C.so Giuseppe Mazzini 61) nach Terminvereinbarung sowie aus der Ferne.
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Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 1490, 1492, 1495 und 1669, Normattiva. Autor: RA Renato Giuseppe Fiorentino, Rechtsanwaltskammer Neapel. Informationstext, ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall. Dieser Text wurde mit Hilfe von Werkzeugen der künstlichen Intelligenz vorbereitet.
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Aus dem italienischen Original übersetzt; aktualisiert am 18. Oktober 2026.