Ha encontrado la casa y el vendedor tiene prisa por fijar el precontrato. Es el momento en que conviene frenar: los errores sobre hipotecas, irregularidades urbanísticas o procedencia se descubren después y cuestan mucho más que los controles hechos antes de la firma.
- Antes de la firma verifique: hipotecas y embargos, conformidad urbanística y catastral, procedencia del bien y gastos de comunidad.
- Una irregularidad urbanística puede hacer nula la escritura de venta: deben indicarse los datos del título de obra.
- Las arras y la propuesta de compra pueden vincularle: léalas antes de firmar.
- El precontrato puede transcribirse para proteger la compra.
Actualizado el 14 de octubre de 2026.
Los controles, uno por uno
1. Hipotecas, embargos y demandas judiciales
Con una certificación hipotecaria se comprueba si sobre el inmueble pesan hipotecas, embargos u otras transcripciones perjudiciales. La hipoteca se cancela, pero debe preverse en el contrato cómo, cuándo y a cargo de quién: normalmente con el precio de venta.
2. Regularidad urbanística y de edificación
En Campania es el punto más delicado: son frecuentes las terrazas cerradas como veranda, los áticos, las ampliaciones y los cambios de uso sin título. En las escrituras de venta deben indicarse los datos del título de obra que legítimó la construcción o sus modificaciones (art. 46 d.P.R. 380/2001 y art. 40 L. 47/1985). La falta de estos datos puede conllevar la nulidad de la escritura. Pida al técnico un control entre el estado de los lugares, el proyecto aprobado y la habitabilidad, y verifique si hay regularizaciones (condono) pendientes.
3. Conformidad catastral
En la escritura deben constar la identificación catastral y la declaración de conformidad del estado de hecho con los planos catastrales (art. 29, apartado 1-bis, L. 52/1985). Un plano distinto de la realidad debe regularizarse antes de la escritura.
4. Procedencia y donaciones
Si el vendedor recibió la casa por donación o por sucesión, existe el riesgo de que otros herederos del donante puedan actuar por lesión de legítima. Es una de las razones por las que los bancos piden cautelas en las hipotecas. Si quiere entender qué puede ocurrir, lea también la guía sobre reunión ficticia y cuota disponible y la guía Comprar una casa donada: qué cambia con la ley 182/2025 y los controles que hay que hacer.
5. Comunidad de propietarios, gastos y acuerdos
Pida al administrador la rendición de cuentas, los gastos atrasados y las obras acordadas. Quien compra responde solidariamente con el vendedor de las contribuciones del año en curso y del anterior (art. 63 disp. att. c.c.).
6. Certificado de eficiencia energética y habitabilidad
El certificado de eficiencia energética (APE) debe adjuntarse o entregarse según las reglas de transparencia; la falta de habitabilidad puede incidir en el valor y en el uso del inmueble.
Propuesta, precontrato y arras
Una propuesta aceptada por el vendedor puede ya vincular: lo tratamos en la guía sobre la propuesta de compra vinculante y las arras. Con las arras confirmatorias (art. 1385 c.c.), quien se retira pierde las arras o las devuelve duplicadas. El precontrato de compraventa puede transcribirse (art. 2645-bis c.c.): protege al comprador si el vendedor vende a otros o sufre embargos después de la firma.
Caso frecuente
Un comprador entrega las arras por un piso con terraza cerrada como veranda. El técnico descubre después que la veranda no figura en el título de obra y que el plano catastral es distinto. Si el precontrato no preveía condiciones, retirarse puede costar las arras; si había cláusulas sobre la regularidad, se puede pedir la regularización o retirarse. Ejemplo genérico: los nombres, lugares e importes no son reales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa con una irregularidad urbanística?
Depende del tipo de irregularidad y de la posibilidad de regularización. Una irregularidad no regularizable puede impedir la escritura o reducir mucho el valor: valórela antes con un técnico.
¿Quién paga los gastos de comunidad atrasados?
En las relaciones con la comunidad, quien compra responde del año en curso y del anterior; entre vendedor y comprador se puede pactar otra cosa en el contrato.
¿Conviene transcribir el precontrato?
Cuando se entregan sumas importantes, por lo general sí: la transcripción protege frente a las vicisitudes posteriores del vendedor, pero requiere una escritura notarial o un documento con firma autenticada.
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El camino que suele convenir
Los caminos posibles: firmar de inmediato, firmar con condiciones, o hacer primero los controles y después el precontrato.
Cuál suele convenir y por qué: hacer primero los controles mínimos (certificaciones, técnico, comunidad) e incluir en el precontrato cláusulas sobre la regularidad y sobre las hipotecas, porque después de las arras tiene menos margen.
Qué hacer de inmediato: pedir al vendedor el título de procedencia, el plano, la habitabilidad y el APE, y hacerlos leer a un profesional antes de firmar.
No es una promesa de resultado: cada caso depende de los documentos.
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Fuentes: Normattiva, Tribunal de Casación. Autor: abog. Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre su caso.
Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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