Rome : après l’achat, j’ai découvert des vices dans la maison, dans quel délai dois-je les dénoncer au vendeur ?

Cas fréquent · Un problème qui arrive souvent

Cas fréquent décrit de manière générale : les noms, les lieux et les détails ne se réfèrent à aucune personne ni dossier réels.

Le cas

À Rome, un acheteur achète un appartement à un particulier. Trois mois plus tard, avec les premières pluies, apparaissent des moisissures et des infiltrations par le mur extérieur. Le vendeur avait dit que le bien était « en ordre ». L’acheteur demande s’il peut encore réclamer quelque chose et ce qu’il doit faire pour ne pas perdre son droit.

Ce que dit la loi

Le vendeur répond des vices de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage ou en diminuent de manière appréciable la valeur. L’acheteur peut demander la résolution du contrat ou la réduction du prix (art. 1492 c.c.). Pour ne pas perdre son droit, il faut dénoncer les vices dans les huit jours de la découverte, sauf délai différent ; l’action se prescrit par un an à compter de la livraison (art. 1495 c.c.). La dénonciation n’est pas nécessaire si le vendeur a reconnu l’existence du vice ou l’a dissimulé. Pour les graves défauts de construction, à l’égard du constructeur, il existe un régime différent (art. 1669 c.c.).

La meilleure solution pour vous

• Dès que vous découvrez le vice : envoyez une dénonciation écrite, par messagerie certifiée (PEC) ou lettre recommandée, et documentez avec des photos et une expertise technique. C’est l’étape qui compte le plus, car les délais sont courts.
• Si le vice peut être réparé : il convient généralement de choisir la réduction du prix, c’est-à-dire de se faire rembourser le coût des travaux, plutôt que de résoudre la vente.
• Si le vice rend la maison inutilisable : on évalue la résolution, qui exige des preuves plus solides.

Que faire tout de suite : notez la date à laquelle vous avez découvert le défaut, faites une visite technique, conservez l’acte de vente et les annonces. Aucune voie ne garantit un résultat.

Questions fréquentes

Les 8 jours partent-ils de l’achat ?

Non, de la découverte du vice. Le délai d’un an pour agir part en revanche de la livraison.

Et si j’ai acheté « en l’état » ?

Les clauses qui limitent la garantie ne valent pas si le vendeur connaissait le vice et l’a tu. Il faut lire l’acte.

Puis-je me faire rembourser les travaux ?

En général par la réduction du prix, si vous prouvez le vice et son coût.

Sources : Code civil italien, art. 1490, 1492, 1495 et 1669, Normattiva. Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, barreau de Naples. Texte informatif, ne remplace pas un avis sur votre cas. Ce texte a été préparé avec l’aide d’outils d’intelligence artificielle.