Vous avez trouvé la maison et le vendeur est pressé de fixer la promesse de vente. C’est le moment où il convient de ralentir : les erreurs sur les hypothèques, les infractions urbanistiques ou la provenance se découvrent après et coûtent bien plus cher que les contrôles faits avant la signature.
- Avant la signature, vérifiez : les hypothèques et saisies, la conformité urbanistique et cadastrale, la provenance du bien et les charges de copropriété.
- Une irrégularité urbanistique peut rendre nul l’acte de vente : les références du titre de construire doivent être indiquées.
- Les arrhes et l’offre d’achat peuvent vous lier : lisez-les avant de signer.
- La promesse de vente peut être transcrite pour protéger l’achat.
Mis à jour le 14 octobre 2026.
Les contrôles, un par un
1. Hypothèques, saisies et demandes judiciaires
Un extrait hypothécaire permet de contrôler si le bien est grèvé d’hypothèques, de saisies ou d’autres transcriptions préjudiciables. L’hypothèque se radie, mais il faut prévoir dans le contrat comment, quand et aux frais de qui : généralement avec le prix de vente.
2. Régularité urbanistique et de construction
En Campanie, c’est le point le plus délicat : vérandas fermées, combles, agrandissements et changements d’usage sans titre sont fréquents. Pour les actes de vente, doivent être indiquées les références du titre de construire qui a légitimé la construction ou ses modifications (art. 46 du décret du Président de la République 380/2001 et art. 40 de la loi 47/1985). L’absence de ces références peut entraîner la nullité de l’acte. Demandez à un technicien un contrôle entre l’état des lieux, le projet approuvé et l’habitabilité, et vérifiez s’il y a des régularisations en cours.
3. Conformité cadastrale
Dans l’acte doivent figurer l’identification cadastrale et la déclaration de conformité de l’état de fait aux plans (art. 29, alinéa 1-bis, de la loi 52/1985). Un plan différent de la réalité doit être régularisé avant l’acte de vente.
4. Provenance et donations
Si le vendeur a reçu la maison par donation ou par succession, il y a un risque que d’autres héritiers du donateur puissent agir pour atteinte à la réserve héréditaire. C’est l’une des raisons pour lesquelles les banques demandent des précautions sur les prêts. Si vous voulez comprendre ce qui peut se passer, lisez aussi le guide sur la réunion fictive et la quotité disponible.
5. Copropriété, charges et délibérations
Demandez au syndic le décompte, les charges arriérées et les travaux votés. L’acheteur répond solidairement avec le vendeur des contributions relatives à l’année en cours et à la précédente (art. 63 des dispositions d’application du Code civil italien).
6. Certificat de performance énergétique et habitabilité
Le certificat de performance énergétique doit être annexé ou remis selon les règles de transparence ; l’absence d’habitabilité peut influer sur la valeur et sur l’usage du bien.
Offre, promesse de vente et arrhes
Une offre acceptée par le vendeur peut déjà lier : nous en parlons dans le guide sur l’offre d’achat contraignante et les arrhes. Avec les arrhes confirmatoires (art. 1385 du Code civil italien), celui qui se rétracte perd les arrhes ou les restitue au double. La promesse de vente peut être transcrite (art. 2645-bis c.c.) : elle protège l’acheteur si le vendeur vend à d’autres ou subit des saisies après la signature.
Cas fréquent
Un acheteur verse les arrhes pour un appartement avec une terrasse fermée en véranda. Le technicien découvre ensuite que la véranda ne figure pas dans le titre de construire et que le plan cadastral est différent. Si la promesse de vente ne prévoyait pas de conditions, se rétracter peut coûter les arrhes ; s’il y avait des clauses sur la régularité, on peut demander la mise en conformité ou se rétracter. Exemple générique : les noms, les lieux et les montants ne sont pas réels.
Questions fréquentes
Puis-je acheter une maison avec une infraction urbanistique ?
Cela dépend du type d’infraction et de la possibilité de régularisation. Une infraction non régularisable peut empêcher l’acte de vente ou réduire fortement la valeur : évaluez d’abord avec un technicien.
Qui paie les charges de copropriété arriérées ?
Dans les rapports avec la copropriété, l’acheteur répond de l’année en cours et de la précédente ; entre vendeur et acheteur, on peut convenir autrement dans le contrat.
Convient-il de transcrire la promesse de vente ?
Lorsque des sommes importantes sont versées, en général oui : la transcription protège des événements ultérieurs concernant le vendeur, mais elle exige un acte notarié ou un acte sous seing privé authentifié.
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La voie qui convient généralement
Les voies possibles : signer tout de suite, signer avec des conditions, ou faire d’abord les contrôles puis la promesse de vente.
Laquelle convient généralement et pourquoi : faire d’abord les contrôles minimaux (extraits, technicien, copropriété) et insérer dans la promesse de vente des clauses sur la régularité et sur les hypothèques, car après les arrhes vous avez moins de marge.
Que faire tout de suite : demander au vendeur le titre de provenance, le plan, l’habitabilité et le certificat de performance énergétique, et les faire lire par un professionnel avant de signer.
Ce n’est pas une promesse de résultat : chaque cas dépend des documents.
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Sources : Normattiva, Cour de cassation. Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, barreau de Naples. Texte informatif, ne remplace pas un avis sur votre cas.
Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.
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