Sie haben das Haus gefunden und der Verkäufer drängt darauf, den Vorvertrag festzulegen. Das ist der Moment, in dem es sich empfiehlt, langsamer zu werden: Fehler bei Hypotheken, Baumängeln oder Herkunft zeigen sich später und kosten viel mehr als die Prüfungen vor der Unterzeichnung.
- Prüfen Sie vor der Unterzeichnung: Hypotheken und Pfändungen, bau- und katasterrechtliche Konformität, Herkunft des Gutes und Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Eine baurechtliche Unregelmäßigkeit kann den Kaufvertrag nichtig machen: Die Angaben zum Bautitel müssen aufgeführt werden.
- Die Draufgabe und das Kaufangebot können Sie binden: Lesen Sie sie vor der Unterzeichnung.
- Der Vorvertrag kann eingetragen werden, um den Kauf zu schützen.
Aktualisiert am 14. Oktober 2026.
Die Prüfungen, eine nach der anderen
1. Hypotheken, Pfändungen und gerichtliche Anträge
Mit einem Hypothekenauszug wird geprüft, ob auf der Immobilie Hypotheken, Pfändungen oder andere nachteilige Eintragungen lasten. Die Hypothek wird gelöscht, aber im Vertrag ist vorzusehen, wie, wann und auf wessen Kosten: in der Regel mit dem Verkaufspreis.
2. Bau- und städtebauliche Regelmäßigkeit
In Kampanien ist das der heikelste Punkt: Geschlossene Veranden, Dachgeschosse, Erweiterungen und Nutzungsänderungen ohne Titel sind häufig. Für Kaufurkunden müssen die Angaben zum Bautitel aufgeführt werden, der die Errichtung oder ihre Änderungen legitimiert hat (Art. 46 d.P.R. 380/2001 und Art. 40 Gesetz 47/1985). Das Fehlen dieser Angaben kann zur Nichtigkeit der Urkunde führen. Bitten Sie den Techniker um eine Prüfung von tatsächlichem Zustand, genehmigtem Projekt und Benutzungsgenehmigung, und prüfen Sie, ob Nachsichtsverfahren anhängig sind.
3. Katasterkonformität
In der Urkunde müssen die Katasteridentifizierung und die Erklärung der Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands mit den Grundrissen erscheinen (Art. 29 Abs. 1-bis Gesetz 52/1985). Ein von der Wirklichkeit abweichender Grundriss ist vor dem Kaufvertrag zu regularisieren.
4. Herkunft und Schenkungen
Hat der Verkäufer das Haus durch Schenkung oder Erbfolge erhalten, besteht das Risiko, dass andere Erben des Schenkers wegen Verletzung des Pflichtteils klagen können. Das ist einer der Gründe, aus denen Banken bei Darlehen Vorsichtsmaßnahmen verlangen. Wenn Sie verstehen möchten, was geschehen kann, lesen Sie auch den Leitfaden zur fiktiven Zusammenrechnung und freien Quote.
5. Wohnungseigentümergemeinschaft, Kosten und Beschlüsse
Fragen Sie den Verwalter nach der Abrechnung, den Rückständen und den beschlossenen Arbeiten. Wer kauft, haftet gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres (Art. 63 Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch).
6. Energieausweis und Benutzungsgenehmigung
Der Energieausweis ist nach den Transparenzregeln beizufügen oder zu übergeben; das Fehlen der Benutzungsgenehmigung kann Wert und Nutzung der Immobilie beeinträchtigen.
Angebot, Vorvertrag und Draufgabe
Ein vom Verkäufer angenommenes Angebot kann bereits binden: Wir sprechen darauf im Leitfaden zum verbindlichen Kaufangebot und zur Draufgabe ein. Mit der bekräftigenden Draufgabe (Art. 1385 c.c.) verliert, wer zurücktritt, die Draufgabe oder gibt sie doppelt zurück. Der Kaufvorvertrag kann eingetragen werden (Art. 2645-bis c.c.): Er schützt den Käufer, wenn der Verkäufer nach der Unterzeichnung an andere verkauft oder Pfändungen erleidet.
Häufiger Fall
Ein Käufer zahlt die Draufgabe für eine Wohnung mit einer zur Veranda geschlossenen Terrasse. Der Techniker entdeckt danach, dass die Veranda im Bautitel nicht erscheint und der Katastergrundriss abweicht. Sah der Vorvertrag keine Bedingungen vor, kann der Rücktritt die Draufgabe kosten; gab es Klauseln zur Regelmäßigkeit, kann man die Behebung verlangen oder zurücktreten. Allgemeines Beispiel: Namen, Orte und Beträge sind nicht real.
Häufige Fragen
Kann ich ein Haus mit einem Baumangel kaufen?
Das hängt von der Art des Verstoßes und von der Möglichkeit der Nachsicht ab. Ein nicht heilbarer Verstoß kann den Kaufvertrag verhindern oder den Wert stark mindern: Prüfen Sie zuvor mit einem Techniker.
Wer zahlt die rückständigen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Im Verhältnis zur Gemeinschaft haftet, wer kauft, für das laufende und das vorangegangene Jahr; zwischen Verkäufer und Käufer kann im Vertrag etwas anderes vereinbart werden.
Empfiehlt es sich, den Vorvertrag einzutragen?
Wenn bedeutende Beträge gezahlt werden, in der Regel ja: Die Eintragung schützt vor den späteren Wechselfällen des Verkäufers, erfordert aber eine notarielle Urkunde oder beglaubigte Privaturkunde.
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Der Weg, der sich in der Regel empfiehlt
Die möglichen Wege: sofort unterzeichnen, mit Bedingungen unterzeichnen oder zuerst die Prüfungen durchführen und dann den Vorvertrag.
Welcher Weg sich in der Regel empfiehlt und warum: zuerst die Mindestprüfungen durchführen (Auszüge, Techniker, Wohnungseigentümergemeinschaft) und in den Vorvertrag Klauseln zur Regelmäßigkeit und zu den Hypotheken aufnehmen, weil Sie nach der Draufgabe weniger Spielraum haben.
Was Sie sofort tun sollten: Vom Verkäufer Herkunftstitel, Grundriss, Benutzungsgenehmigung und Energieausweis verlangen und sie vor der Unterzeichnung von einem Fachmann lesen lassen.
Kein Erfolgsversprechen: Jeder Fall hängt von den Unterlagen ab.
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Quellen: Normattiva, Kassationsgericht. Autor: RA Renato Giuseppe Fiorentino, Rechtsanwaltskammer Neapel. Informationstext, ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
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Aus dem italienischen Original übersetzt; aktualisiert am 18. Oktober 2026.