- Se un edificio ha gravi difetti entro dieci anni dalla fine dei lavori, l’impresa può risponderne.
- Devi denunciare il difetto entro un anno da quando lo scopri e fare causa entro un anno dalla denuncia.
- La regola vale per chi ha costruito e per chi ha venduto l’immobile, e protegge anche chi compra dopo.
- Documenta tutto con foto, perizia e date.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Cosa sono i gravi difetti
L’articolo 1669 del codice civile riguarda gli edifici e le altre cose durevoli destinate a lunga durata. Se per vizio del suolo o per difetto di costruzione l’opera ha un pericolo di rovina o gravi difetti, chi l’ha costruita risponde.
Non serve il crollo: la giurisprudenza ha riconosciuto come gravi difetti anche problemi che compromettono in modo importante il godimento della casa, come le forti infiltrazioni o i problemi strutturali. Ogni caso va valutato.
Chi risponde
Risponde l’appaltatore, cioè l’impresa. Può rispondere anche il costruttore-venditore verso chi compra, e in alcuni casi il progettista e il direttore dei lavori. Chi acquista dopo la fine dei lavori può far valere la garanzia.
Se il costruttore non c’è più o è fallito, guarda alla polizza decennale, se esiste.
I termini, con attenzione
Dieci anni dal compimento dell’opera per far emergere il difetto. Un anno dalla scoperta per fare la denuncia all’impresa. Un anno dalla denuncia per iniziare la causa.
Sono termini brevi, e saltarli può far perdere il diritto. Per questo, quando vedi il problema, scrivi subito con PEC o raccomandata e conserva la prova.
Cosa fare, in pratica
Fai foto con data. Chiama un tecnico per una relazione sulla causa e sul costo della riparazione. Poi invia la denuncia e chiedi all’impresa di intervenire.
Se l’impresa non risponde, si può chiedere un accertamento tecnico preventivo e poi la causa per ottenere i lavori o il risarcimento.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una famiglia compra un appartamento in un palazzo di sei anni fa a Pozzuoli. Dopo la prima pioggia forte, l’acqua entra nel soggiorno e compaiono crepe al muro portante. L’impresa esiste ancora ma dice che è «normale assestamento».
La soluzione migliore per te
- Subito: fotografa e fai fare una relazione tecnica: serve a capire se il difetto è grave.
- Entro l’anno: invia la denuncia scritta con la relazione. È il passo che salva il diritto.
- Poi: accertamento tecnico preventivo e causa, oppure un accordo per i lavori con un cronoprogramma scritto.
Cosa fare subito: Scrivi la data in cui hai scoperto il difetto e invia la denuncia scritta all’impresa. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Valuta se il difetto è grave e se i termini sono rispettati.
- Prepara la denuncia e l’accertamento tecnico preventivo.
- Segue accordo o causa e, se serve, chiama in causa venditore e polizza.
Domande frequenti
La garanzia vale anche se ho comprato di seconda mano?
Spesso sì, se il difetto si manifesta entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Che differenza c’è con i vizi della casa?
I vizi della compravendita hanno termini più brevi. L’art. 1669 riguarda i gravi difetti di costruzione.
Devo denunciare subito?
Entro un anno dalla scoperta. Conviene farlo appena possibile.
Serve una perizia?
Sì, aiuta molto a dimostrare gravità e cause.
Chi paga la perizia?
Inizialmente tu, poi può rientrare nelle spese della causa.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza. Il primo incontro è in italiano.
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Fonti: Normattiva (c.c. art. 1669), Corte di Cassazione. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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