- Se compri una casa ancora da costruire, il costruttore deve darti una fideiussione che garantisce gli acconti.
- Se la consegna è in ritardo, puoi chiedere i danni o sciogliere il contratto, a seconda della gravità.
- Se il costruttore è in crisi, la fideiussione ti permette di recuperare i soldi versati: chiedi presto.
- Controlla clausole su penali, date e polizza decennale.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Cosa deve darti il costruttore
Il decreto legislativo 122 del 2005 protegge chi compra un immobile da costruire. Il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate prima del trasferimento di proprietà e, alla consegna, una polizza decennale a copertura dei gravi difetti.
Se manca la fideiussione, il contratto può essere contestato e, nei casi previsti, il costruttore rischia sanzioni. Controlla che esista e che sia valida.
Se la consegna è in ritardo
Il preliminare indica la data di consegna. Un piccolo ritardo può dare diritto a una penale, se prevista, o a un risarcimento. Un ritardo grave, o che dura nel tempo, può giustificare la risoluzione del contratto e la restituzione degli acconti con gli interessi.
Prima di scegliere, invia una diffida scritta che fissi un termine per consegnare. Se il termine passa, la tua posizione è più forte.
Se il costruttore è in crisi
In caso di crisi o procedura concorsuale, la legge prevede un percorso speciale: puoi chiedere lo scioglimento del contratto e far valere la fideiussione per recuperare le somme versate. Ci sono anche regole particolari per l’acquisto della casa da parte di chi vi abita.
I tempi sono stretti: scrivi subito alla banca o all’assicurazione che ha rilasciato la garanzia, con i documenti dei pagamenti.
Documenti da raccogliere
Il preliminare, la fideiussione, le ricevute dei pagamenti, il capitolato e le comunicazioni sulle date. Conserva foto del cantiere con data. Se hai versato soldi senza fideiussione, parlane subito con un avvocato.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una coppia di Napoli versa 80.000 euro come acconto per un appartamento in un palazzo in costruzione a Casoria. La consegna era prevista a giugno, ma il cantiere è fermo da mesi. Il costruttore non risponde alle telefonate.
La soluzione migliore per te
- Prima: controlla di avere la fideiussione e invia una diffida con un termine per consegnare.
- Se il cantiere è fermo: di solito conviene valutare la risoluzione e l’escussione della fideiussione, prima che la situazione peggiori.
- Se vuoi la casa: puoi chiedere l’esecuzione e un risarcimento per il ritardo, ma serve la prova che il costruttore sia in grado di finire.
Cosa fare subito: Cerca la fideiussione nel tuo contratto e invia una diffida scritta per PEC o raccomandata. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Verifica la fideiussione e le clausole del preliminare.
- Prepara diffida, richiesta alla banca garante e, se serve, causa.
- Ti aiuta a decidere tra recupero dei soldi e prosecuzione del contratto.
Domande frequenti
La fideiussione è obbligatoria?
Sì, per le somme versate prima del trasferimento, nei contratti sugli immobili da costruire.
Se manca, cosa posso fare?
Parlane con un avvocato: il contratto può essere contestato.
Posso recuperare gli interessi?
Spesso sì, in caso di risoluzione per inadempimento.
A chi chiedo i soldi se il costruttore fallisce?
Alla banca o all’assicurazione che ha dato la garanzia, e alla procedura.
Quanto dura la polizza decennale?
Dieci anni dalla fine dei lavori per i gravi difetti.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza. Il primo incontro è in italiano.
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Fonti: Normattiva (d.lgs. 122/2005; c.c. artt. 1453 e seguenti). Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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