Guida · Compravendita immobili
Hai comprato casa e scopri difetti nascosti: termini e rimedi
Avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Ordine degli Avvocati di Napoli · Pubblicato il 10 ottobre 2026 · Lettura 4 min
In 30 secondi
I difetti nascosti vanno segnalati al venditore in tempi molto brevi dalla scoperta. Poi i termini per agire sono più lunghi, ma contano. Puoi chiedere la riduzione del prezzo o, nei casi gravi, lo scioglimento del contratto. Per i difetti gravi di un edificio nuovo ci sono regole speciali.
Dopo il rogito arriva la prima pioggia e compare un’infiltrazione. O l’impianto non funziona. Il venditore dice che “si vedeva”. Chi ha ragione?
Cosa fare subito
- fotografa il difetto e segna la data in cui l’hai scoperto;
- scrivi al venditore, con prova di ricezione;
- chiedi una perizia a un tecnico;
- conserva atto di acquisto, annunci e comunicazioni;
- non fare lavori che cancellino le prove, senza prima documentare.
Cosa si può chiedere
Di regola la riduzione del prezzo oppure, se il difetto è grave, lo scioglimento del contratto. In alcuni casi anche il risarcimento. Non vale per i difetti che si vedevano a occhio nudo o che il compratore conosceva. Per questo le foto prima dell’acquisto e l’atto sono importanti.
Caso frequente
Un problema che capita spesso. Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una coppia compra un appartamento al Vomero. Dopo due mesi compaiono macchie di umidità su una parete perché un tubo condominiale perde. Il venditore sapeva della perdita e non l’aveva detto. La coppia fotografa le macchie, scrive subito al venditore e chiede la perizia di un tecnico.
Come ti assiste lo studio
Lo studio verifica atti e termini, spiega le strade possibili con rischi e costi per iscritto e ti assiste in trattativa o in causa. Riceve su appuntamento a Napoli (Piazza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma (Via Giorgio Ribotta 21) e a Bari (Corso Giuseppe Mazzini 61). Con la consulenza a distanza assiste persone di tutta Italia.
Domande frequenti
La clausola “visto e piaciuto” mi toglie ogni tutela?
No, non sempre: vale per i difetti visibili, non per quelli nascosti.
E se il venditore è un costruttore?
Per i difetti gravi esistono regole speciali con termini più lunghi. Va verificato il caso.
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Difetti nella casa appena comprata?
Contenuto informativo, non è un parere legale. Testo preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, sotto la responsabilità dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Chiedere la riduzione del prezzo.
- Nei casi gravi, chiedere lo scioglimento del contratto.
- In alcuni casi, chiedere anche il risarcimento.
- Per i difetti gravi di un edificio nuovo, valutare le regole speciali con termini più lunghi.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. L’articolo indica la riduzione del prezzo come richiesta di regola e lo scioglimento del contratto solo se il difetto è grave. Non valgono i difetti visibili a occhio nudo o conosciuti dal compratore. In ogni caso il difetto va segnalato al venditore in tempi molto brevi dalla scoperta.
Cosa fare subito
- Fotografa il difetto e segna la data della scoperta.
- Scrivi al venditore con prova di ricezione.
- Chiedi una perizia a un tecnico e conserva atto, annunci e comunicazioni, senza fare lavori che cancellino le prove.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Segna la data in cui hai scoperto il difetto: i tempi per segnalarlo sono molto brevi.
- Raccogli le foto prima dell’acquisto e l’atto, perché contano per distinguere un difetto nascosto da uno visibile.
- Se il venditore è un costruttore, tieni a portata di mano documenti e date del cantiere, perché esistono regole speciali.
Lo studio fa consulenza anche a distanza, con documenti inviati online, e ti dà un preventivo scritto prima dell’incarico. Il primo incontro è in italiano; le sedi di Napoli, Roma e Bari ricevono su appuntamento.