La rata del mutuo pesa troppo e vuoi cambiare qualcosa. Qualcuno ti parla di surroga, qualcun altro di rinegoziazione. Sono due strade diverse. Vediamo la differenza in parole semplici.
In 30 secondi
- Con la surroga il mutuo passa a un’altra banca (art. 120-quater TUB).
- Con la rinegoziazione resti con la banca attuale e cambi le condizioni.
- La surroga è un tuo diritto. La rinegoziazione dipende dall’accordo con la banca.
- In entrambi i casi confronta i costi totali, non solo la rata.
Aggiornato il 13 ottobre 2026.
Che cos’è la surroga
La surroga, detta anche portabilità, sposta il mutuo a un’altra banca. Il debito residuo viene pagato dalla nuova banca. Il mutuo non si estingue e non se ne accende uno nuovo. L’ipoteca passa alla nuova banca. Le regole sono nell’art. 120-quater del Testo Unico Bancario.
La banca di partenza non può impedirla. Se la richiesta è valida, deve collaborare. I dettagli su costi e tempi sono nella nostra guida Surroga del mutuo. Per la norma aggiornata verifica la norma vigente.
Che cos’è la rinegoziazione
La rinegoziazione resta nello stesso rapporto con la stessa banca. Cambiano alcune condizioni. Per esempio il tasso, la durata o il tipo di tasso. Si fa con un accordo scritto, che viene proposto dalla banca o richiesto da te.
La banca, di regola, non è obbligata ad accettare. Può chiedere spese o altre condizioni. Per questo conviene avere in mano un’offerta scritta e confrontarla.
Le differenze, in breve
- Chi decide. La surroga si ottiene per diritto. La rinegoziazione richiede il sì della banca.
- Con chi. La surroga porta a una nuova banca. La rinegoziazione resta con quella attuale.
- Cosa cambia. Con la surroga cambia il finanziatore e le condizioni. Con la rinegoziazione cambiano solo i punti concordati.
- Costi. In entrambi i casi chiedi un elenco scritto di tutte le spese. Non dare per scontato che manchino.
Quando può convenire la surroga
Può convenire quando un’altra banca offre un tasso nettamente migliore. Può convenire anche quando mancano ancora molti anni alla fine del mutuo, perché gli interessi pesano di più nelle prime rate. Controlla che la nuova offerta non contenga prodotti collegati, come polizze, che riducono il vantaggio.
Quando può convenire la rinegoziazione
Può convenire quando la tua banca è disposta a modificare il mutuo e le condizioni nuove sono chiare. Per esempio per allungare la durata e alleggerire la rata, oppure per passare da tasso variabile a fisso. Ricorda che allungare la durata di solito aumenta gli interessi pagati in totale. Fai fare il conto prima di firmare.
Cosa non fare
- Non estinguere il mutuo e accenderne uno nuovo senza aver confrontato i costi. Potresti pagare spese che con la surroga non si pagano.
- Non firmare sotto pressione: chiedi tempo e testo scritto.
- Non confrontare solo la rata: guarda il costo totale e la durata.
Caso frequente
Caso frequente · Un problema che capita spesso
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una coppia ha un mutuo a tasso variabile e la rata è salita. In banca propongono di allungare la durata di dieci anni. La rata scende, ma la coppia si accorge che pagherà molti interessi in più. Prima di firmare, chiede un preventivo scritto a un’altra banca e valuta la surroga.
Mettendo a confronto i due fogli, la coppia vede il costo totale delle due strade. Decide con i numeri sotto gli occhi, non solo guardando la rata mensile.
Domande frequenti
La banca può rifiutare la rinegoziazione?
Di regola sì, perché serve il suo consenso. La surroga, invece, è un diritto previsto dalla legge. Verifica la norma vigente per i casi particolari.
Con la surroga posso cambiare anche la durata?
Di solito sì, in accordo con la nuova banca. Chiedi sempre un preventivo scritto con durata, tasso e costi totali.
Meglio tasso fisso o variabile?
Dipende dalla tua situazione e dalla tolleranza al rischio. Il fisso dà una rata stabile, il variabile può salire o scendere. Chiedi alle banche entrambe le simulazioni.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Chiedere la surroga a un’altra banca.
- Chiedere la rinegoziazione alla banca attuale.
- Lasciare il mutuo com’è, se le condizioni non migliorano.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene chiedere prima alla tua banca una proposta scritta di rinegoziazione e, in parallelo, un preventivo scritto a un’altra banca per la surroga. Così hai due offerte da confrontare e un po’ di forza nella trattativa. Dipende dal caso: contano il debito residuo, gli anni che mancano e il costo totale.
Cosa fare subito
- Recupera il contratto e l’ultimo piano di ammortamento.
- Chiedi almeno due preventivi scritti con tasso, durata e costi.
- Confronta il costo totale, non solo la rata.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Metti le offerte nello stesso schema: stesso debito residuo, stessa durata, stessi costi.
- Annota le date di richiesta e di risposta della banca: possono servire.
- Chiedi per iscritto cosa è obbligatorio e cosa è facoltativo, come le polizze.
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con i documenti inviati online, e ti consegna un preventivo scritto prima dell’incarico. Il primo incontro si svolge in italiano; ricevo su appuntamento a Napoli, Roma e Bari.
Fonti: Normattiva, Banca d’Italia. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso.