Encontrou a casa e o vendedor tem pressa em fixar o contrato-promessa. É o momento em que compensa abrandar: erros sobre hipotecas, irregularidades urbanísticas ou proveniência descobrem-se depois e custam muito mais do que as verificações feitas antes da assinatura.
- Antes da assinatura verifique: hipotecas e penhoras, conformidade urbanística e cadastral, proveniência do bem e despesas de condomínio.
- Uma irregularidade urbanística pode tornar nulo o ato de venda: devem ser indicados os elementos do título de construção.
- O sinal e a proposta de compra podem vinculá-lo: leia-os antes de assinar.
- O contrato-promessa pode ser registado para proteger a compra.
Atualizado em 14 de outubro de 2026.
As verificações, uma a uma
1. Hipotecas, penhoras e ações judiciais
Com uma certidão hipotecária verifica-se se sobre o imóvel incidem hipotecas, penhoras ou outros registos prejudiciais. A hipoteca cancela-se, mas deve ser prevista no contrato como, quando e a expensas de quem: normalmente com o preço da venda.
2. Regularidade urbanística e de construção
Na Campânia é o ponto mais delicado: varandas fechadas, sótãos, ampliações e mudanças de utilização sem título são frequentes. Nos atos de venda devem ser indicados os elementos do título de construção que legitimou a edificação ou as suas alterações (art. 46 do decreto do Presidente da República 380/2001 e art. 40 da lei 47/1985). A falta destes elementos pode conduzir à nulidade do ato. Peça ao técnico uma verificação entre o estado dos locais, o projeto aprovado e a licença de utilização, e verifique se existem regularizações pendentes.
3. Conformidade cadastral
No ato devem constar a identificação cadastral e a declaração de conformidade do estado de facto com as plantas (art. 29, n.º 1-bis, da lei 52/1985). Uma planta diferente da realidade deve ser regularizada antes da escritura.
4. Proveniência e doações
Se o vendedor recebeu a casa por doação ou por sucessão, há o risco de outros herdeiros do doador poderem agir por lesão da legítima. É uma das razões pelas quais os bancos pedem cautelas nos créditos à habitação. Se quer perceber o que pode acontecer, leia também o guia sobre reunião fictícia e quota disponível.
5. Condomínio, despesas e deliberações
Peça ao administrador a prestação de contas, as despesas em atraso e as obras deliberadas. Quem compra responde solidariamente com o vendedor pelas contribuições relativas ao ano em curso e ao anterior (art. 63 das disposições de atuação do Código Civil italiano).
6. Certificado de desempenho energético e licença de utilização
O certificado energético deve ser anexado ou entregue segundo as regras sobre transparência; a falta da licença de utilização pode incidir no valor e no uso do imóvel.
Proposta, contrato-promessa e sinal
Uma proposta aceite pelo vendedor pode já vincular: falamos disso no guia sobre a proposta de compra vinculativa e o sinal. Com o sinal confirmatório (art. 1385 do Código Civil italiano), quem se retira perde o sinal ou restitui-o em dobro. O contrato-promessa de compra e venda pode ser registado (art. 2645-bis do Código Civil italiano): protege o adquirente se o vendedor vender a outros ou sofrer penhoras depois da assinatura.
Caso frequente
Um adquirente entrega o sinal por um apartamento com terraço fechado em varanda. O técnico descobre depois que a varanda não consta do título de construção e a planta cadastral é diferente. Se o contrato-promessa não previa condições, desistir pode custar o sinal; se havia cláusulas sobre a regularidade, pode pedir-se a regularização ou desistir. Exemplo genérico: nomes, locais e montantes não são reais.
Perguntas frequentes
Posso comprar uma casa com uma irregularidade de construção?
Depende do tipo de irregularidade e da possibilidade de regularização. Uma irregularidade não regularizável pode impedir a escritura ou reduzir muito o valor: avalie primeiro com um técnico.
Quem paga as despesas de condomínio em atraso?
Nas relações com o condomínio, quem compra responde pelo ano em curso e pelo anterior; entre vendedor e adquirente pode pactuar-se diferentemente no contrato.
Compensa registar o contrato-promessa?
Quando se entregam quantias importantes, normalmente sim: o registo protege das vicissitudes posteriores do vendedor, mas exige uma escritura notarial ou escrito com assinaturas reconhecidas.
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O caminho que normalmente compensa
Os caminhos possíveis: assinar de imediato, assinar com condições, ou fazer primeiro as verificações e depois o contrato-promessa.
Qual compensa normalmente e porquê: fazer primeiro as verificações mínimas (certidões, técnico, condomínio) e inserir no contrato-promessa cláusulas sobre a regularidade e sobre as hipotecas, porque depois do sinal tem menos margem.
O que fazer de imediato: pedir ao vendedor o título de proveniência, a planta, a licença de utilização e o certificado energético, e fazê-los ler por um profissional antes de assinar.
Não é uma promessa de resultado: cada caso depende dos documentos.
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Fontes: Normattiva, Supremo Tribunal de Cassação. Autor: advogado Renato Giuseppe Fiorentino, Foro de Nápoles. Texto informativo, não substitui um parecer sobre o seu caso.
Traduzido do original italiano; atualizado em 18 de outubro de 2026
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