Hai trovato la casa e il venditore ha fretta di fissare il preliminare. È il momento in cui conviene rallentare: errori su ipoteche, abusi edilizi o provenienza si scoprono dopo e costano molto più dei controlli fatti prima della firma.
- Prima della firma verifica: ipoteche e pignoramenti, conformità urbanistica e catastale, provenienza del bene e spese condominiali.
- Una irregolarità urbanistica può rendere nullo l’atto di vendita: vanno indicati gli estremi del titolo edilizio.
- La caparra e la proposta d’acquisto possono vincolarti: leggile prima di firmare.
- Il preliminare si può trascrivere per proteggere l’acquisto.
Aggiornato il 14 ottobre 2026.
I controlli, uno per uno
1. Ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali
Con una visura ipotecaria si controlla se sull’immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altre trascrizioni pregiudizievoli. L’ipoteca si cancella, ma va prevista nel contratto come, quando e a spese di chi: di solito con il prezzo di vendita.
2. Regolarità urbanistica ed edilizia
In Campania è il punto più delicato: verande chiuse, sottotetti, ampliamenti e cambi d’uso senza titolo sono frequenti. Per gli atti di vendita devono essere indicati gli estremi del titolo edilizio che ha legittimato la costruzione o le sue modifiche (art. 46 d.P.R. 380/2001 e art. 40 L. 47/1985). La mancanza di questi estremi può portare alla nullità dell’atto. Chiedi al tecnico un controllo tra stato dei luoghi, progetto approvato e agibilità, e verifica se ci sono condoni pendenti.
3. Conformità catastale
Nell’atto devono risultare l’identificazione catastale e la dichiarazione di conformità dello stato di fatto alle planimetrie (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Una planimetria diversa dalla realtà va regolarizzata prima del rogito.
4. Provenienza e donazioni
Se il venditore ha ricevuto la casa per donazione o per successione, c’è il rischio che altri eredi del donante possano agire per lesione di legittima. È una delle ragioni per cui le banche chiedono cautele sui mutui. Se vuoi capire cosa può succedere, leggi anche la guida su riunione fittizia e quota disponibile.
5. Condominio, spese e delibere
Chiedi all’amministratore il rendiconto, le spese arretrate e i lavori deliberati. Chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
6. Attestato di prestazione energetica e agibilità
L’APE va allegato o consegnato secondo le regole sulla trasparenza; la mancanza dell’agibilità può incidere sul valore e sull’uso dell’immobile.
Proposta, preliminare e caparra
Una proposta accettata dal venditore può già vincolare: ne parliamo nella guida sulla proposta d’acquisto vincolante e la caparra. Con la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), chi recede perde la caparra o la restituisce raddoppiata. Il preliminare di compravendita si può trascrivere (art. 2645-bis c.c.): protegge l’acquirente se il venditore vende ad altri o subisce pignoramenti dopo la firma.
Caso frequente
Un acquirente versa la caparra per un appartamento con terrazza chiusa a veranda. Il tecnico scopre dopo che la veranda non risulta dal titolo edilizio e la planimetria catastale è diversa. Se il preliminare non prevedeva condizioni, recedere può costare la caparra; se c’erano clausole sulla regolarità, si può chiedere la sistemazione o recedere. Esempio generico: nomi, luoghi e importi non sono reali.
Domande frequenti
Posso comprare una casa con un abuso edilizio?
Dipende dal tipo di abuso e dalla possibilità di sanatoria. Un abuso non sanabile può impedire il rogito o ridurre molto il valore: valuta prima con un tecnico.
Chi paga le spese condominiali arretrate?
Nei rapporti con il condominio, chi compra risponde dell’anno in corso e del precedente; tra venditore e acquirente si può pattuire diversamente nel contratto.
Conviene trascrivere il preliminare?
Quando si versano somme importanti, di solito sì: la trascrizione protegge dalle vicende successive del venditore, ma richiede un atto notarile o scrittura autenticata.
Casa, immobili e condominio: tutti i servizi dello studio
La strada che di solito conviene
Le strade possibili: firmare subito, firmare con condizioni, o fare prima i controlli e poi il preliminare.
Quale conviene di solito e perché: fare prima i controlli minimi (visure, tecnico, condominio) e inserire nel preliminare clausole sulla regolarità e sulle ipoteche, perché dopo la caparra hai meno margine.
Cosa fare subito: chiedere al venditore titolo di provenienza, planimetria, agibilità e APE, e farli leggere a un professionista prima di firmare.
Non è una promessa di esito: ogni caso dipende dai documenti.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
Lo studio offre consulenza anche a distanza. Il primo incontro si svolge in italiano; ricevo su appuntamento a Napoli, Roma e Bari.
Contattaci · WhatsApp · Chiamaci 347 5264190
Fonti: Normattiva, Corte di Cassazione. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso.