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- Der Vorvertrag verpflichtet dazu, danach den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, überträgt aber nicht das Eigentum.
- Für ein Haus muss er schriftlich sein, sonst ist er nichtig; er ist zu registrieren und kann, wenn er durch notarielle Urkunde erfolgt, eingetragen werden.
- Die gezahlten Beträge sind richtig zu bezeichnen: Eine Anzahlung ist keine bekräftigende Draufgabe.
- Erscheint der Verkäufer nicht beim Notar, kann man neben dem Schadensersatz ein Urteil verlangen, das das Eigentum überträgt (Art. 2932 c.c.).
Aktualisiert am 14. Oktober 2026.
Der Erwerb einer Immobilie führt fast immer über einen Zwischenschritt: den Vorvertrag, im Volksmund „Compromesso“ genannt. Viele fragen sich, warum man nicht gleich zum Notar für den Kaufvertrag geht. In diesem Leitfaden finden Sie, wozu er dient, welche Formregeln gelten, wie die Draufgabe funktioniert und was Sie tun können, wenn die andere Partei nicht unterschreibt.
Was ist der Vorvertrag?
Es ist der Vertrag, mit dem sich eine oder beide Parteien verpflichten, in Zukunft den endgültigen Vertrag, also den Kaufvertrag, abzuschließen. Verpflichtet er sowohl Verkäufer als auch Käufer, spricht man von einem zweiseitigen Vorvertrag; bindet er nur eine Partei und lässt die andere frei zu entscheiden, von einem einseitigen Vorvertrag. Der Vorvertrag begründet die Pflicht zu verkaufen und zu kaufen, überträgt aber noch nicht das Eigentum.
Wozu dient der Vorvertrag?
- Zeit gewinnen: Das Geschäft wird festgehalten und die endgültige Unterzeichnung verschoben, zum Beispiel um das Darlehen zu erhalten oder die Unterlagen vorzubereiten.
- Prüfen, dass alles in Ordnung ist: In der Zeit zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag werden Herkunft, Hypotheken, bau- und katasterrechtliche Konformität geprüft, und man schützt sich vor negativen Veränderungen.
Welche Regeln gelten für Form, Registrierung und Eintragung?
Ist die Schriftform verpflichtend?
Der Vorvertrag muss dieselbe Form haben wie der endgültige Vertrag (Art. 1351 c.c.): Für ein Haus ist die Schriftform erforderlich, sonst ist er nichtig. Auch eine etwaige einvernehmliche Aufhebung muss schriftlich erfolgen.
Wie wird der Vorvertrag registriert?
Der Vorvertrag ist bei der Steuerbehörde innerhalb der gesetzlichen Frist zu registrieren, die in der Regel zwanzig Tage ab dem Datum der Urkunde beträgt. Beträge und Steuern hängen vom Inhalt ab, zum Beispiel von den gezahlten Beträgen: Es empfiehlt sich, sie vorab berechnen zu lassen.
Wann kann der Vorvertrag eingetragen werden?
Wird der Vorvertrag durch notarielle Urkunde (oder beglaubigte Privaturkunde) errichtet, kann er in den Immobilienregistern eingetragen werden (Art. 2645-bis c.c.).
Die Eintragung hat eine vormerkende Wirkung: Verkauft der Verkäufer dasselbe Haus an einen Dritten oder kommen Hypotheken oder Pfändungen hinzu, steht, wer eingetragen hat, in einer weit besser geschützten Stellung. Sie ist vor allem nützlich, wenn zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag viel Zeit vergeht.
Was ändert sich, wenn ich die Schlüssel vorzeitig erhalte?
Übergibt der Verkäufer die Schlüssel vor dem Kaufvertrag (Vorvertrag mit vorgezogenen Wirkungen), ist, wer sie erhält, in der Regel ein bloßer Inhaber und kein Besitzer: Das Bewohnen des Hauses vor dem Kaufvertrag genügt für sich allein nicht, um die Ersitzung in Gang zu setzen.
Was ist der Unterschied zwischen Anzahlung und bekräftigender Draufgabe?
Beim Vorvertrag wird oft eine Summe gezahlt, und es ist wichtig, sie richtig zu bezeichnen:
- die Anzahlung ist ein Vorschuss auf den Preis, der zurückzugeben ist, wenn der Verkauf nicht zustande kommt;
- die bekräftigende Draufgabe (Art. 1385 c.c.) hat auch die Funktion einer Sicherheit und der vorweggenommenen Schadensfeststellung.
Die dem Betrag im Vertrag gegebene Bezeichnung zählt, aber es zählen auch der Wille der Parteien und die Klauseln. Eine allgemeine oder widersprüchliche Formulierung ist Quelle von Streit. Für die Reugeld-Draufgabe, die den Rücktritt unter Verlust erlaubt, siehe den unten verlinkten Leitfaden.
Was ist zu tun, wenn eine Partei nicht erfüllt?
Zieht sich eine Partei zurück oder erscheint sie nicht beim Notar, haben Sie mehrere Wege:
- vom Vertrag zurücktreten und die Draufgabe behalten, wenn der säumige Teil derjenige ist, der sie gezahlt hat;
- zurücktreten und das Doppelte der Draufgabe verlangen, wenn der säumige Teil derjenige ist, der sie erhalten hat;
- die Auflösung oder die Erfüllung des Vertrags verlangen, mit Schadensersatz, der nach den allgemeinen Regeln nachzuweisen ist;
- vom Gericht die Erfüllung in der besonderen Form verlangen (Art. 2932 c.c.): ein Urteil, das die Wirkungen des nicht geschlossenen Vertrags entfaltet und das Eigentum überträgt, unter der Bedingung, dass Sie den Restpreis zahlen oder anbieten. Die Klage ist einzutragen.
In jedem Fall ist eine nicht geringfügige Pflichtverletzung erforderlich. Für Streitigkeiten über dingliche Rechte ist in der Regel vor dem Prozess die verpflichtende Mediation vorgesehen.
Warum sich von einem Rechtsanwalt unterstützen lassen?
Die Abfassung eines Vorvertrags ist keine Formalität. Die Fallen sind zahlreich: Bei zu errichtenden Immobilien verlangt das Gesetz zwingende Inhalte und Garantien; bei aus einer Schenkung stammenden Immobilien besteht das Risiko von Herausgabeansprüchen der Erben, das mit besonderen Klauseln zu handhaben ist; beim „Vorvertrag zum Vorvertrag“ hängt die Wirksamkeit von einem konkreten Interesse der Parteien ab.
Vor der Unterzeichnung empfiehlt es sich, Herkunft, Hypotheken, bau- und katasterrechtliche Konformität, Datum des Kaufvertrags und aufschiebende Klauseln prüfen zu lassen, zum Beispiel die Erlangung des Darlehens.
Der Weg, der sich in der Regel empfiehlt
Die möglichen Wege
- Sofort zum Notar für den Kaufvertrag gehen.
- Zuerst einen schriftlichen, registrierten und, wenn nützlich, eingetragenen Vorvertrag unterzeichnen.
- Wenn die andere Partei nicht unterschreibt: Rücktritt mit Draufgabe, Auflösung mit Schadensersatz oder Urteil nach Art. 2932 c.c.
Welcher Weg sich in der Regel empfiehlt und warum
In der Regel empfiehlt sich ein sorgfältig verfasster Vorvertrag, mit klar bezeichneten Beträgen und, wenn vor dem Kaufvertrag viel Zeit vergeht, der Eintragung. Platzt der Kaufvertrag, hängt die Wahl zwischen Rücktritt, Auflösung und Urteil davon ab, wer säumig ist, wie die Draufgabe definiert wurde und wie sehr Sie das Haus noch kaufen wollen. Das hängt vom Fall und von den Unterlagen ab.
Was Sie sofort tun sollten
- Bringen Sie den Entwurf des Vorvertrags vor der Unterzeichnung mit den Unterlagen der Immobilie mit.
- Prüfen Sie, wie der Vertrag die gezahlten Beträge bezeichnet: Anzahlung oder Draufgabe.
- Prüfen Sie Registrierung und eventuelle Eintragung; sammeln Sie Herkunft, Hypotheken und bau- und katasterrechtliche Konformität.
Jede Situation ist anhand der Unterlagen des konkreten Falls zu beurteilen: Dieser Hinweis ist kein Erfolgsversprechen.
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Häufige Fragen
Was ist der Vorvertrag zum Verkauf (Compromesso)?
Es ist der Vertrag, mit dem sich eine oder beide Parteien verpflichten, in Zukunft den endgültigen Vertrag, also den Kaufvertrag, abzuschließen. Er überträgt noch nicht das Eigentum.
Muss der Vorvertrag schriftlich sein?
Ja: Er muss dieselbe Form haben wie der endgültige Vertrag, daher ist für ein Haus die Schriftform erforderlich, sonst ist er nichtig.
Was ist der Unterschied zwischen Anzahlung und bekräftigender Draufgabe?
Die Anzahlung ist ein Vorschuss auf den Preis, der zurückzugeben ist, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Die bekräftigende Draufgabe (Art. 1385 c.c.) dient auch als Sicherheit und stellt den Schaden vorab fest: Wer wegen der Pflichtverletzung des anderen zurücktritt, kann sie behalten oder das Doppelte verlangen.
Was kann man tun, wenn der Verkäufer nicht beim Notar erscheint?
Neben dem Schadensersatz kann man vom Gericht die Erfüllung in der besonderen Form verlangen (Art. 2932 c.c.): ein Urteil, das die Wirkungen des nicht geschlossenen Vertrags entfaltet, gegen Zahlung oder Angebot des Restpreises.
Wozu dient die Eintragung des Vorvertrags?
Die Eintragung in den Immobilienregistern hat eine vormerkende Wirkung: Verkauft der Verkäufer dieselbe Immobilie an einen anderen, schützt die Eintragung den, der den Vorvertrag unterzeichnet hat.
Quellen: Normattiva, Zivilgesetzbuch, Art. 1351, 1385, 2645-bis und 2932. Autor: RA Renato Giuseppe Fiorentino, Rechtsanwaltskammer Neapel. Informationstext, ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
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Aus dem italienischen Original übersetzt; aktualisiert am 18. Oktober 2026.