La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, ha affrontato un tema delicato e frequente nel mondo delle locazioni commerciali: la validità di patti aggiuntivi al contratto di locazione registrato, specialmente quando questi prevedono un canone maggiorato e vengono registrati tardivamente.
La vicenda trae origine da uno sfratto per morosità intimato dalla locatrice di un immobile ad uso non abitativo nei confronti della società conduttrice. La locatrice lamentava il mancato pagamento del canone mensile di 5.500 euro, come pattuito in un “atto integrativo” al contratto di locazione principale, quest’ultimo registrato con un canone inferiore di 1.200 euro. La conduttrice, al contrario, sosteneva di aver regolarmente corrisposto il canone di 1.200 euro e contestava la validità dell’atto integrativo.
Il Caso e le Questioni Giuridiche
La controversia ruotava attorno alla validità dell’atto integrativo, registrato tardivamente rispetto al contratto principale, che prevedeva un canone significativamente più alto. La Corte d’Appello aveva ritenuto valido tale accordo, interpretandolo come una controdichiarazione attestante il reale canone pattuito tra le parti, seppur per scopi di elusione fiscale.
Le Sezioni Unite della Cassazione sono state chiamate a pronunciarsi sulla questione se la tardiva registrazione di un accordo contenente un canone maggiorato potesse sanare la nullità prevista dalla legge per le pattuizioni volte a determinare un importo superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
La Decisione della Cassazione
La Suprema Corte, richiamando un proprio precedente orientamento (sentenza n. 18213 del 2015), ha stabilito che il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo e che tale nullità non può essere sanata dalla registrazione tardiva.
La Corte ha sottolineato che la sanzione della nullità deriva dalla “illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità”. Di conseguenza, la registrazione tardiva dell’atto contenente il canone maggiorato “non vale a farne mutare sostanza e forma rispetto alla simulazione”, risultando “inidoneo a spiegare influenza sull’aspetto civilistico della sua validità/efficacia”.
Conclusioni e Ripercussioni
Questa sentenza conferma un orientamento rigoroso della Cassazione volto a contrastare l’elusione fiscale nelle locazioni, sia abitative che commerciali. La nullità del patto occulto non può essere sanata dalla successiva registrazione, rendendo dovuto solo il canone risultante dal contratto originariamente registrato.
Per i proprietari di immobili, questa pronuncia evidenzia i rischi connessi alla stipula di accordi integrativi non registrati o registrati tardivamente. Per i conduttori, offre uno strumento di tutela contro richieste di canoni non conformi al contratto registrato.
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