L’Agente della riscossione non può pignorare l’unico immobile di proprietà del debitore se è adibito ad abitazione e il debitore vi ha la residenza anagrafica, purché non si tratti di una casa di lusso (art. 76 del d.P.R. 602/1973). La regola vale solo per la riscossione a mezzo ruolo: non protegge dai creditori privati, come banche o fornitori. E non impedisce l’ipoteca.
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La prima casa è impignorabile per l’Agente della riscossione solo se è l’unico immobile, abitato e non di lusso; resta possibile l’ipoteca sopra i 20.000 euro, preceduta dal preavviso. Ogni posizione va verificata sull’estratto di ruolo e sulle notifiche.
Da ricordare
120.000 euro
sei mesi
20.000 euro
comunicazione preventiva
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Le condizioni per l'impignorabilità
- L’immobile deve essere l’unico di proprietà del debitore (anche per quote).
- Deve essere a uso abitativo, con residenza anagrafica del debitore.
- Non deve essere un’abitazione di lusso (categorie catastali A/8 e A/9).
La Cassazione, con l’ordinanza n. 32759 del 2024, ha ribadito che il divieto opera quando ricorrono tutte queste condizioni.
E gli altri immobili?
Se il debitore possiede altri immobili, l’Agente della riscossione può procedere all’espropriazione solo se il debito complessivo supera 120.000 euro, se è stata iscritta ipoteca e se sono passati sei mesi senza pagamento. Non si procede neppure per i beni essenziali previsti dall’art. 514 c.p.c.
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Richiedi una consulenzaSulla prima casa si può iscrivere ipoteca?
Sì. L’ipoteca prevista dall’art. 77 dello stesso decreto può essere iscritta anche sull’unica abitazione, per debiti complessivi di almeno 20.000 euro. Prima dell’iscrizione l’Agente deve notificare una comunicazione preventiva, che concede trenta giorni per pagare o chiarire. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 19667 del 2014, hanno affermato che l’ipoteca non preceduta da questa comunicazione è illegittima. L’ipoteca non porta alla vendita della casa, ma pesa su mutui, vendite e donazioni.
Un caso seguito dallo studio
In un giudizio davanti a un giudice tributario di secondo grado in Campania, lo studio ha assistito l’Agente della riscossione contro una contribuente che aveva ottenuto in primo grado l’annullamento di un’ipoteca, sostenendo di non aver mai ricevuto la comunicazione preventiva. In appello sono state prodotte le ricevute di accettazione e consegna della PEC e la verifica dell’indirizzo nel registro pubblico INI-PEC. La Corte ha ritenuto provata la notifica e ha confermato l’ipoteca, compensando le spese del primo grado. Il caso mostra quanto contino le notifiche via PEC, anche se non vengono lette.
Cosa cambia dal 2027
La disciplina della riscossione è stata riordinata nel Testo unico versamenti e riscossione (d.lgs. 33/2025). La sua operatività è stata rinviata al 1° gennaio 2027: fino ad allora si applicano le norme del d.P.R. 602/1973. Dalle fonti consultate non risultano questioni pendenti davanti alle Sezioni Unite sull’art. 76.
Cosa fare in pratica
Domande frequenti
DE gli altri immobili?
RSe il debitore possiede altri immobili, l'Agente della riscossione può procedere all'espropriazione solo se il debito complessivo supera 120.000 euro, se è stata iscritta ipoteca e se sono passati sei mesi senza pagamento. Non si procede neppure per i beni essenziali previsti dall'art. 514 c.p.c.
DSulla prima casa si può iscrivere ipoteca?
RSì. L'ipoteca prevista dall'art. 77 dello stesso decreto può essere iscritta anche sull'unica abitazione, per debiti complessivi di almeno 20.000 euro. Prima dell'iscrizione l'Agente deve notificare una comunicazione preventiva, che concede trenta giorni per pagare o chiarire.
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In sintesi
La prima casa è impignorabile per l’Agente della riscossione solo se è l’unico immobile, abitato e non di lusso; resta possibile l’ipoteca sopra i 20.000 euro, preceduta dal preavviso. Ogni posizione va verificata sull’estratto di ruolo e sulle notifiche.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 27 settembre 2026. Non costituisce parere legale.