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- O contrato-promessa (compromisso) obriga a assinar depois o contrato definitivo, mas não transfere a propriedade.
- Para uma casa deve ser escrito, caso contrário é nulo; deve ser registado e, se feito por escritura notarial, pode ser inscrito no registo predial.
- As quantias entregues devem ser bem qualificadas: um adiantamento não é um sinal confirmatório.
- Se o vendedor não comparecer no notário, além da indemnização pode pedir-se uma sentença que transfere a propriedade (art. 2932 do Código Civil italiano).
Atualizado em 14 de outubro de 2026.
A compra de um imóvel passa quase sempre por um passo intermediário: o contrato-promessa, chamado habitualmente «compromisso». Muitos perguntam porque não se vai logo ao notário para a escritura. Neste guia encontra para que serve, que regras de forma valem, como funciona o sinal e o que pode fazer se a outra parte não assinar.
O que é o contrato-promessa?
É o contrato pelo qual uma ou ambas as partes se obrigam a celebrar no futuro o contrato definitivo, isto é, a escritura. Se a obrigação diz respeito tanto ao vendedor como ao comprador fala-se de contrato-promessa bilateral; se vincula uma só parte, deixando a outra livre de decidir, de contrato-promessa unilateral. O contrato-promessa cria a obrigação de vender e comprar, mas ainda não transfere a propriedade.
Para que serve o contrato-promessa?
- Ganhar tempo: fixa-se o negócio e adia-se a assinatura final, por exemplo para obter o crédito à habitação ou preparar os documentos.
- Verificar que tudo está em ordem: no período entre o contrato-promessa e a escritura verificam-se proveniência, hipotecas, conformidade urbanística e cadastral, e protege-se de mudanças negativas.
Que regras valem para forma, registo e inscrição predial?
A forma escrita é obrigatória?
O contrato-promessa deve ter a mesma forma do contrato definitivo (art. 1351 do Código Civil italiano): para uma casa é necessária a forma escrita, caso contrário é nulo. Também uma eventual dissolução por acordo deve ser feita por escrito.
Como se regista o contrato-promessa?
O contrato-promessa deve ser registado na Autoridade Tributária italiana dentro do prazo legal, que normalmente é de vinte dias a contar da data do ato. Montantes e impostos dependem do conteúdo, por exemplo das quantias entregues: compensa fazer o cálculo antecipadamente.
Quando se pode inscrever no registo predial o contrato-promessa?
Se o contrato-promessa for redigido por escritura notarial (ou por escrito com assinaturas reconhecidas) pode ser inscrito nas conservatórias do registo predial (art. 2645-bis do Código Civil italiano).
A inscrição tem um efeito de reserva: se o vendedor vender a mesma casa a um terceiro, ou se surgirem hipotecas ou penhoras, quem inscreveu está numa posição muito mais protegida. É útil sobretudo quando entre o contrato-promessa e a escritura passa muito tempo.
O que muda se receber as chaves antecipadamente?
Se o vendedor entregar as chaves antes da escritura (contrato-promessa com efeitos antecipados), quem as recebe é, em regra, um simples detençor e não um possuidor: habitar a casa antes da escritura não basta, por si só, para fazer correr a usucapião.
Que diferença há entre adiantamento e sinal confirmatório?
No contrato-promessa entrega-se muitas vezes uma quantia, e é importante qualificá-la corretamente:
- o adiantamento é uma antecipação do preço, a restituir se a venda não se concluir;
- o sinal confirmatório (art. 1385 do Código Civil italiano) tem também função de garantia e de liquidação antecipada do dano.
O nome dado à quantia no contrato conta, mas contam também a vontade das partes e as cláusulas. Uma fórmula genérica ou contraditória é fonte de litígios. Para o sinal penitencial, que permite desistir perdendo-o, veja o guia dedicado ligado abaixo.
O que fazer se uma parte não cumprir?
Se uma parte desistir ou não comparecer no notário, tem vários caminhos:
- desistir do contrato e reter o sinal, se o incumpridor for quem o entregou;
- desistir e exigir o dobro do sinal, se o incumpridor for quem o recebeu;
- pedir a resolução ou a execução do contrato, com indemnização do dano a provar segundo as regras gerais;
- pedir ao juiz a execução específica (art. 2932 do Código Civil italiano): uma sentença que produz os efeitos do contrato não celebrado e transfere a propriedade, desde que pague ou ofereça o preço remanescente. O pedido deve ser inscrito no registo.
Em qualquer caso é necessário um incumprimento que não seja de escassa importância. Para os litígios sobre direitos reais está prevista, em regra, a mediação obrigatória antes da ação.
Porque se fazer acompanhar por um advogado?
A redação de um contrato-promessa não é uma formalidade. As ciladas são muitas: nos imóveis a construir a lei impõe conteúdos obrigatórios e garantias; nos imóveis provenientes de doação há o risco de reivindicações dos herdeiros, a gerir com cláusulas específicas; no «contrato-promessa de contrato-promessa» a validade depende de um interesse concreto das partes.
Antes de assinar compensa fazer verificar proveniência, hipotecas, conformidade urbanística e cadastral, data da escritura e cláusulas suspensivas, por exemplo a obtenção do crédito à habitação.
O caminho que normalmente compensa
Os caminhos possíveis
- Ir logo ao notário para a escritura.
- Assinar antes um contrato-promessa escrito, registado e, se for útil, inscrito no registo predial.
- Se a outra parte não assinar: desistência com sinal, resolução com indemnização, ou sentença nos termos do art. 2932 do Código Civil italiano.
Qual compensa normalmente e porquê
Normalmente compensa um contrato-promessa escrito com cuidado, com as quantias claramente qualificadas e, quando passa muito tempo antes da escritura, a inscrição no registo predial. Se a escritura falhar, a escolha entre desistência, resolução e sentença depende de quem é incumpridor, de como foi definido o sinal e de quanto ainda quer comprar a casa. Depende do caso e dos documentos.
O que fazer de imediato
- Leve o rascunho do contrato-promessa antes de o assinar, com os documentos do imóvel.
- Verifique como o contrato qualifica as quantias entregues: adiantamento ou sinal.
- Verifique o registo e a eventual inscrição no registo predial; reúna proveniência, hipotecas e conformidade urbanística e cadastral.
Cada situação deve ser avaliada com base nos documentos do caso concreto: esta indicação não é uma promessa de resultado.
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Como o pode acompanhar o advogado Fiorentino
O escritório trabalha também à distância, com documentos enviados online. O orçamento é escrito e chega antes do mandato. Os escritórios ficam em Nápoles, Roma e Bari, por marcação.
Perguntas frequentes
O que é o contrato-promessa de compra e venda (compromisso)?
É o contrato pelo qual uma ou ambas as partes se obrigam a celebrar no futuro o contrato definitivo, isto é, a escritura. Ainda não transfere a propriedade.
O contrato-promessa tem de ser escrito?
Sim: deve ter a mesma forma do contrato definitivo, pelo que para uma casa é necessária a forma escrita, caso contrário é nulo.
Que diferença há entre adiantamento e sinal confirmatório?
O adiantamento é uma antecipação do preço, a restituir se a venda não se concluir. O sinal confirmatório (art. 1385 do Código Civil italiano) serve também de garantia e liquida antecipadamente o dano: quem desiste pelo incumprimento alheio pode retê-lo ou pedir o dobro.
O que se pode fazer se o vendedor não comparecer no notário?
Além da indemnização dos danos, pode pedir-se ao juiz a execução específica (art. 2932 do Código Civil italiano): uma sentença que produz os efeitos do contrato não celebrado, pagando ou oferecendo o preço remanescente.
Para que serve inscrever o contrato-promessa no registo predial?
A inscrição nas conservatórias do registo predial tem um efeito de reserva: se o vendedor vender o mesmo imóvel a outro, a inscrição protege quem assinou o contrato-promessa.
Fontes: Normattiva, Código Civil italiano, arts. 1351, 1385, 2645-bis e 2932. Autor: advogado Renato Giuseppe Fiorentino, Foro de Nápoles. Texto informativo, não substitui um parecer sobre o seu caso.
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Traduzido do original italiano; atualizado em 18 de outubro de 2026
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